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陈云峰:2017房地产行业销售量回到了2015年的水平

   时间:2018-06-19 09:13:48     浏览:174628    评论:0    
核心提示:  讯 1月8日下午,清华大学中国与世界经济论坛在北京举行。此次论坛主题为2017:何以稳中求进。全程直播报道。  陈云峰在谈到房地产时说到,我们说中国房地产,实际上一线城市仍然是看好的,二线城市开始分化,三四线城市仍然是危机重重,当然现在2016年9月30日这是一个特别重要的节点,要痛下杀手,还是给这个行业冷冻

  讯 1月8日下午,清华大学中国与世界经济论坛在北京举行。此次论坛主题为2017:何以稳中求进。全程直播报道。

  陈云峰在谈到房地产时说到,我们说中国房地产,实际上一线城市仍然是看好的,二线城市开始分化,三四线城市仍然是危机重重,当然现在2016年9月30日这是一个特别重要的节点,要痛下杀手,还是给这个行业冷冻了。所以2017年整个中国房地产行业销售量基本上回到了2015年的水平,会下降40%,这个跟今天的判断是差不多的。就是16年是大年,但是17年是小年,因为房地产有三年到三年半的周期,今年应该说是房地产行业压力特别大的一年。

  回顾2016年房地产,陈云峰说到,16年房地产确实是跌宕起伏,它的涨幅成果了历史上最好的07年,16年光北京成交了14万套,一个月1.2万套,这是一手房,二手房是将近28万,这就是北京的房地产的交易量非常活跃,不光是开发商卖出来的12万,还有二手房,老百姓之间的买卖,应该说非常活跃。在北京16年房地产的销售量同比增长了40%。再就是北京的房价增长了40%,这个幅度确实都是非常大的,我们在上次论坛,我们都准确预测到了就是房价的走势,像北上深这样的城市,依然是非常确定的,这个在业内一点争议都没有,北京五环内基本上都没有房,有房都是在15万左右。大家这么高的智商,就问问楼底下系着领带的孩子,他们比统计局说的数字都准。17年刚才提到了是什么样的一个态势,17年像一线城市的房价还会增长,因为老百姓没有别的理财方式,现在中国已经被房地产绑架了,台上的再加上台下的,你算算家里面所有的财产,房产绝对超过95%,就那一套房子值钱,衣服和汽车全都不值钱,中国就可怜到房地产还是一点希望,如果这个房子再出问题,真的就完了。所以从这一点上稳中求进,我觉得先要稳房地产,房子现在千万不能出问题。房子第一个是经济问题,我特别认同董教授说的话,大家以为房地产行业是行业中的老大,实际不是,董教授上房地产行业是其他一切行业的母亲。确实房地产对于我们国家来说,也是一剂鸦片。主要中央两位领导也不想吸这一口鸦片,上台之后撑了三年多,发现没有办法,还是在16年来了两口。但是这两口实际上对整个经济还是有一个强心剂的作用,因为房地产行业背后确实是第一能消化大量的资金,这些资金没有流入到房地产,没有形成具量的通货膨胀,是房地产吸纳了大量M2资金。第二,房地产拉动了所有的行业,只要房地产一打喷嚏和感冒,其他的行业确实会发烧。实体经济没有人赚过钱,不能说仅靠房地产拖累了其他的行业,房地产只是尽到一个母亲的责任而已。

  以下是论坛现场实录:

  陈云峰:一到我发言,就掌声一片,所以袁钢明教授压力特别大。因为我在这个论坛上,我明确的说英国会退欧,美国特朗普会当选,这个是到现在为止这个论坛最准确判断的声音。

  第二点就是我来这里五年了,我对每一年的房价都没有失误过,这是我最自豪的。所以美国特朗普的当选,让大家不要再小看开发商,一定要重视开发商的声音,所以我们跟任志强在一块,我们业内有一个微信,大家说现在我们知道为什么要敬佩任志强,因为他的所在所为跟特朗普一样。

  16年房地产确实是跌宕起伏,它的涨幅成果了历史上最好的07年,16年光北京成交了14万套,一个月1.2万套,这是一手房,二手房是将近28万,这就是北京的房地产的交易量非常活跃,不光是开发商卖出来的12万,还有二手房,老百姓之间的买卖,应该说非常活跃。在北京16年房地产的销售量同比增长了40%。再就是北京的房价增长了40%,这个幅度确实都是非常大的,我们在上次论坛,我们都准确预测到了就是房价的走势,像北上深这样的城市,依然是非常确定的,这个在业内一点争议都没有,北京五环内基本上都没有房,有房都是在15万左右。大家这么高的智商,就问问楼底下系着领带的孩子,他们比统计局说的数字都准。17年刚才提到了是什么样的一个态势,17年像一线城市的房价还会增长,因为老百姓没有别的理财方式,现在中国已经被房地产绑架了,台上的再加上台下的,你算算家里面所有的财产,房产绝对超过95%,就那一套房子值钱,衣服和汽车全都不值钱,中国就可怜到房地产还是一点希望,如果这个房子再出问题,真的就完了。所以从这一点上稳中求进,我觉得先要稳房地产,房子现在千万不能出问题。房子第一个是经济问题,我特别认同董教授说的话,大家以为房地产行业是行业中的老大,实际不是,董教授上房地产行业是其他一切行业的母亲。确实房地产对于我们国家来说,也是一剂鸦片。主要中央两位领导也不想吸这一口鸦片,上台之后撑了三年多,发现没有办法,还是在16年来了两口。但是这两口实际上对整个经济还是有一个强心剂的作用,因为房地产行业背后确实是第一能消化大量的资金,这些资金没有流入到房地产,没有形成具量的通货膨胀,是房地产吸纳了大量M2资金。第二,房地产拉动了所有的行业,只要房地产一打喷嚏和感冒,其他的行业确实会发烧。实体经济没有人赚过钱,不能说仅靠房地产拖累了其他的行业,房地产只是尽到一个母亲的责任而已。

  所以17年的预言,像北上深这样的房价还会有15%的价格增幅,北上广深加上东莞和厦门,这些城市都是人口在涌入的,这些房价还是有稳定的上涨,它的上涨肯定高于GDP。

  还有几个比较看好的城市,像成都、郑州、石家庄、昆明、兰州、福州、这几个城市是有问题的。像杭州,16年的明星城市合肥、南京,还有天津,还有珠海、南京、武汉、佛山、南昌,这九个城市人口有是在涌入,其他的城市都不行了,包括省会城市都会有问题。地级市和县城一片哀鸿,我没有这么高的判断力,都是通过卖房子,大家不要买老家的房子,在地级市的房子,特别是包括村里的房子,没有人住,我们村里的孩子有点出息都出来了。17年的走势,中国还是城市分层没有厉害。

  另外就是企业分层也特别厉害,2016年我说几个数,对中国经济和企业都影响特别大,16年有三个企业过了三千亿,那就是恒大、万科和碧桂园,他们是过了三千亿,万科是3600亿,王石现在提出来万科要奔万亿,而且在过去2016年,王石已经摆脱了宝万之争。王石昨天在一次会议上已经开始提大道当然,万科就是行大道,野蛮人请退,这也是16年特别重要的一个变化。

  还有三个过两千的,就是绿地、保利和中海,还有六个过一千亿的企业,就是天津的融创,还包括华夏幸福,绿城,还有大连万达,另外还有华润和金地,16年这些企业都深深影响了我们的生活,而且开发商的手开始伸向各个领域,大家都知道恒大,把女足的郎平搞定之后,现在在帮篮球,这些将来都要靠开发商的。还有行业的集中度特别增加了,原来行业龙头企业在房地产这边集中度特别低,现在集中度非常高了。我们分析了一下2016年TOP20开发商比去年同期增长了81%,大家可以到每一个城市,都能够见到“336”这里面的企业,你买他们的楼盘,再加上我刚才说的城市,你的选择就会基本正确,这些楼盘和城市不仅是上涨的时候涨得快,当遇到金融有问题的时候,贬值的速度也会特别低。地级市和县城的房子,如果金融出了问题,根本扛不住的。我也认可袁钢明教授说的,去年中央明令禁止了首付贷,杠杆有点用得出格了,黄奇帆主要对首付贷进行明确的表态,他说这不行,这是风险。首付贷是30%,但是去年因为老大有去库存的说法,降到了20%,去年买房能用20%的首付就能够买。20%里面有的机构比如说链家,20%仍然能给你提供贷款,这就叫首付贷,相当于你不用掏钱,相当于美国的次贷。16年玩次贷特别厉害,这个已经给中央明令禁止了,去年查P2P的企业查得厉害,北京写字楼空出20%都是P2P企业,16年写字楼受到了众创。

  我们说中国房地产,实际上一线城市仍然是看好的,二线城市开始分化,三四线城市仍然是危机重重,当然现在2016年9月30日这是一个特别重要的节点,要痛下杀手,还是给这个行业冷冻了。所以2017年整个中国房地产行业销售量基本上回到了2015年的水平,会下降40%,这个跟今天的判断是差不多的。就是16年是大年,但是17年是小年,因为房地产有三年到三年半的周期,今年应该说是房地产行业压力特别大的一年,所以我们在年底的房地产行业各个会议上,大家都说准备过冬,所以开发商准备过冬,可能销量大幅度下来之后,房价也可能会出现小幅度的变化,这是全国平均的。像北京、上海、深圳,是非常特例的,这些城市现在没有地,而且我跟大家报告一下,去年年底的时候,北京拍出来大概五块地,都拍成了全持有,一年半以后北京没有房子卖了。这是发生在房地产特别可笑的事,但是就是要发生了,要开十九大,中央说房地产不许涨,领导研究怎么不许涨,大家把这个地拍了,要拍持有率,谁持有,然后大家就报,这是明拍。进入暗拍阶段,请大家填表,四家全持有。所以现在北京遇到一个房子,你想买房子没有了,将来都是开发商去持有,实际上有官员不作为,就是缺这个房子来调节市场。但是领导的意思下来之后,底下在执行过程中确实出了问题。去年最重要北京的土地政策,都给拍成了持有,天津叫熔断,只要是低价高于1.5倍就熔断,就终止了土地供应。本来房价高是因为增大供应,但是政策熔断了。苏州是抽签,你们五家企业抽签,谁抽中了谁拿走了,7岁我们玩的游戏,现在我们这边都在玩。所以房地产市场不是一个市场化的市场,为什么欧洲、美国和日本都不承认我们的市场化,我觉得是有道理的。

  在这些方面完全是政策市,用930的文件来调控市场,包括在供给侧方面,供给侧我都没有搞明白什么是供给侧,所以我觉得我们的预测,明年的时候有一个回馈,看看谁判断最准确。

  李稻葵:感谢陈云峰总,既然你的预测非常准,所以我们要给你增加难度,不预测中国的房地产,可能对你们太容易预测了,你们有自己的一套套路,尽管袁钢明教授敢赌也认输。你是曾经做过开发商的,而且跟开发商很熟,美国开发商当总统,你最理解开发商,能不能用开发商的思维去预测一下美国总统的下一步的做法,先告诉我们开发商当总统,与其他人当总统有什么不同?开发商有什么特别的特征?

  陈云峰:我做了十年的零售,我跟着黄光裕做了国美电器,我是创业的五个人之一,做了那么多的零售,我都没有理解房地产,后来被国美内部调到的房地产,我才理解原来政府所有的部门都在管房地产,零售基本上没有人看。但是我们做开发商是要看政府的脸色,我毫不客气的说我做都是做总经理,我需要单个认识各个区20多个所有的一把手,这个就是房地产,房地产行业和其他行业有什么不同?开发商和其他的企业有什么不同?开发商是建设性的,这个地球上从卫星上往下看,留下印迹的就是开发商干的,而且把人们的美好生活和各个产业都能融进来。所以这个行业上面通着政府和连接着金融,下面连接着每一个普通的老百姓,所以这个行业真是上下多少年,所以我觉得李稻葵院长说的特别好,开发商一定是建设性的。

  我当时为什么预测特朗普一定会当选,我觉得他抓到了美国的一个根本的地方,他有一个演讲,他说我们从911之后15年在做什么,到处维稳,弄的世界到处狼烟飞窜,看中国的到处建高铁,再看看美国和帝国大厦,帝国大厦的破旧,路面的肮脏,桥坏了也不修,我真的怀疑这是不是我们心目当中的美国。特朗普抓住了根本,他上台之后就是抓铁公基,抓房地产,温总理搞的铁公基和房地产,就是政府投资,就是刺激各种投资。就业一下子会加大,就业一下子会增加,再就是所有的各行各业,欣欣向荣。所以美国的经济已经复苏了,美国的房价一定在稳定的增长,特朗普总统的当选,将给美国已经复苏的经济注入强劲的活力。

 
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