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    充裕资本追逐房地产 香港楼价难言下跌

    放大字体  缩小字体 发布日期:2017-03-16  浏览次数:409828
    核心提示:日前,全球领先的房地产服务商戴德梁行回顾了香港住宅及物业投资市场于2017年首季的表现。该行指出,去年年底香港特区政府再次推出加辣措施,透过提高印花税项以增加置业成本,住宅交投量立竿见影,成交减少,楼价则仍然节节上升;而在近期卖地屡创纪录后,业主及发展商开价更见进取。物业投资市场的气氛亦甚为活跃,成交多

           日前,全球领先的房地产服务商戴德梁行回顾了香港住宅及物业投资市场于2017年首季的表现。该行指出,去年年底香港特区政府再次推出“加辣”措施,透过提高印花税项以增加置业成本,住宅交投量立竿见影,成交减少,楼价则仍然节节上升;而在近期卖地屡创纪录后,业主及发展商开价更见进取。物业投资市场的气氛亦甚为活跃,成交多集中在豪宅、商铺及酒店买卖。

      政府于去年11月修改税例,提高从价印花税后,物业临时买卖合约数字中的住宅买卖数字自11月的6739宗跌至12月的3550宗,至2017年1月再跌至3286宗,及至2月才回升至4079宗。与去年第四季住宅临时买卖合约数字的平均值比较,今年首两个月的住宅成交平均值下跌了超过30%。

      楼价走势为交投下跌带来一点启示。无论中小型屋苑还是豪宅,其价格仍是继续攀升。截至3月,沙田第一城的平均实用?价为14700港元,在本年间升幅达到6%;太古城单位在3月的平均?价为17,100港元,升幅为4%。至于豪宅,以贝沙湾为例,在3月份录得的平均实用?价为23300港元,年内上升了7%。

      戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示,楼价续升,反映市场消化了辣招效应,反弹速度符合该行的预期。目前市场上充裕的资金,正在追逐有限的住宅盘源。虽然政府已多次表示会增加房屋供应,以增加市场信心,可是这些供应亦不能立即在市场上推出,解决房屋不足的问题。在盘源少及缺乏投资渠道下,楼价仍然续有支持。受到近期卖地成绩理想的鼓舞,加上楼市气氛炽热,二手住宅业主及发展商均开价进取;而目前楼市的风险因素例如加息等,在现阶段对楼市影响不大,因目前经济基调仍然稳固,而香港银行现金流充裕,未必会紧贴美国的加息步伐。考虑到发展商待推的新盘充足,以及一手交投畅旺,相信下季的住宅交投量会高于今季。

      物业投资市场在首季迄今录得47宗大额交易,总成交额共253.32亿港元。中小型住宅交投畅旺,亦带动豪宅成为一季度最多成交的物业类型,占整体宗数的53%,其中一手豪宅成交活跃,因不少买家皆能受惠于发展商提供的补贴。

      投资者仍钟情于于写字楼,但因市场上放盘不多,以致一季度写字楼的买卖宗数只占整体的11%。过去一年较为沉寂的商铺买卖,在一季度变得活跃,宗数占了整季买卖的17%,总金额为26.7亿港元。戴德梁行香港投资及顾问服务部执行董事叶健均表示,近月多了投资者在商铺市场逐底,因过去一年不少商铺物业的价格已显著下跌,一季度多宗商铺买卖位于非核心区,反映民生铺及民生消费已成为零售市场的主流。

      酒店物业在一季度也受到投资者所追捧,叶健均认为,许多买家特别是本地投资者,自去年起已开始留意酒店市场的形势及价格变化,至本年迄今,市场已录得五宗酒店成交。买家一方面认为酒店价格已跌至具吸引力的水平,加上过去半年访港旅客数字回稳,给予投资者信心,相信投资者会继续关注商铺及酒店物业,静候投资良机。

      美国于本月加息机会甚高,加息对本港楼市及市民供楼能力影响有多大?陶汝鸿表示,目前香港银行体系结余甚多,因此美国加息,香港亦未必跟随,而目前按揭息率亦维持在较低水平。在预料香港未必跟随加息,美国加息速度及步伐温和情况下,香港短期的低息环境仍然会持续,因此认为即使美国加息,暂时亦未足以令香港楼市出现回调。

      他续指,目前香港失业率低,经济稳定健康亦有刚性需求,因此楼市仍属健康,并不觉得有泡沫出现,因此该行维持去年底之估算,预计今年上半年楼价有5%至10%的上升,目前认为升幅更可能贴近10%。但他提醒选择发展商提供二按之人士需留意开首数年的息率优惠期过后,往后负担能力。

      被问及近期发展商开盘较贴近市价,他表示,未来的一手供应较多,发展商开盘以较优惠价格吸引购买力亦属正常,但相信首批开售单位过后,往后推出之单位可能提价。此外,对于地价高企是否令楼价进一步上升?他认为,两者未必有必然关系,仍需视乎楼盘推出时市场需求等情况而定。

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