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房地产三四线持续强势

   时间:2017-03-24 18:12:28     浏览:510096    评论:0    
核心提示:  37家核心开发商2月份销售总额同比上涨110%,业绩靓丽;土拍市场楼板价环比保持稳定,但同比仍处于历史高位,热点城市溢价率有所回落。  量涨价稳:监测的34核心开发商2月份销售总额2,507.36亿元,环比下降-11%,同比上涨110.7%;销售面积1,942.20万平,环比下降-17.2%,同比上涨83%,销量前三分别为碧桂园、万科A、
        37家核心开发商2月份销售总额同比上涨110%,业绩靓丽;土拍市场楼板价环比保持稳定,但同比仍处于历史高位,热点城市溢价率有所回落。
  量涨价稳:监测的34核心开发商2月份销售总额2,507.36亿元,环比下降-11%,同比上涨110.7%;销售面积1,942.20万平,环比下降-17.2%,同比上涨83%,销量前三分别为碧桂园、万科A、恒大地产。销售大幅增长,龙头开发商增长更快于行业,龙头市占率迅速增大。
  政策持续分化,有保有压,融资持续收紧。针对热点城市调控政策持续落地,广州、青岛等地降低购房利率折扣优惠力度,两会后调控政策更是集中推出。为了解决住房问题,建立购租并举的住房制度,住建部强调今年将规范租赁市场秩序作为重点工作,各地相继出台租赁市场相关政策。房企融资渠道进一步收紧,中基协对房价上涨过快城市的私募资管计划不予备案,继续限制房地产企业融资渠道。龙头开发商在融资上受影响较小,小规模房企融资渠道将进一步收紧,行业分化加剧。
  相关概念股:
  招商蛇口:携手武钢,"大"体量资源获取能力加强
  发挥三方优势,合作共赢:招商蛇口将于近日与武汉钢铁(集团)公司、武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司就成立房地产平台公司与筹备工作委员会签订《关于设立房地产投资平台公司之合作协议》。合作以三方共同同意且具备开发条件的武钢集团的存量土地资源为基础,通过平台公司展开在社区开发与运营、园区开发与运营、物业与商业运营管理、产业对接等方向的合作,发挥各自优势,提升土地价值与市场竞争力,互惠互利、合作共赢。
  关注招商蛇口"大"体量资源获取能力:此次合作由央企牵头,整合国有企业存量土地资源,带动地方经济发展和城市更新的模式,对于招商蛇口而言,极具战略意义,如果在全国范围内得到复制,未来公司获取土地的能力将会进一步提升。公司整体上市后,连续推出"产业新城"、"前港后城"的区域拓展战略,目的是为了通过自身的产业优势锁定资源,这也符合国家"产地"挂钩的土地供应策略,此次合作或为公司未来的资源拓展,打开一条新的思路。
  预计16、17EPS分别为1.23、1.38元/股。
  与武钢集团的战略合作极大的丰富了公司未来在土地拓展方面的想象力,通过自身央企的优势,以及丰富的产业整合改造经验,公司有能力在国有企业改革的过程中,承接更多存量资源的更新工作。结合公司过去几年获取的大体量资源储备,经过几年的酝酿和发展,公司未来的资源优势和销售增长确定性将更强。
  首开股份:北京龙头地产企业,京津冀稳健发展
  2016年业绩靓丽。2016年公司共实现签约面积296.93万平方米(含地下车库等),同比上升41.25%;签约金额631.03亿元,同比上升92.65%。主要业绩贡献来源于京内地区,签约金额占比53.8%,销售面积占比44.4%。其次,南方地区签约金额占比37.7%,销售面积占比7.8%。北方地区签约金额占比4.3%,销售面积占比7.8%。公司全年业绩靓丽,增长稳健。
  立足北京服务首都,受益京津冀区域发展。首开股份坚持立足北京,服务首都。公司长期深耕北京房地产开发,现已是北京房地产市场中最活跃的龙头企业。根据统计,截至2016年12月企业在北京在建项目共计38个,总可售面积(不含地下)合计606万平方米,其中未结算面积超过400万平方米。京津冀协同发展是中国三大国家战略之一(其余两个分别是一带一路和长江经济带发展),2017年2月迈入第三年,长期经济结构、生态环境、公共服务和交通均有望近一步提升。公司深耕北京无疑受益京津冀发展趋势。
  棚改和通州或成为北京房地产开发新机遇。北京17年计划安排商品住宅用地260公顷,比16年850公顷少了近7成。通过招拍挂获得北京土地成本高且北京未来可出让的土地日益减少。2016年年初以来政府多次强调棚户区改造重要性,棚户区改造项目或成为北京房地产开发新机遇。首开股份截至2016年初累计棚改项目占地面积84万平方米,2016年新获得顺义区幸福西街棚户改造(占地5.73公顷)和丰台区万泉寺一级开发项目(建设用地26公顷),项目储备充足。此外,通州区受益于京津冀发展和部分北京市政府部门搬迁,区域价值提升明显。公司在通州土地储备约115.27万平方米建筑面积,货源充足。
  多元发展聚焦并购基金和城市更新,强强联合实力强劲。16年首开股份探索多元化发展,分别投资中信并购基金和高和融德投资中心,借助专业的投资平台帮助投资落地控制风险,同时加入商业和办公新业态,降低单一住宅业态风险。此外16年首开股份通过合作的方式获得土地及储备(按建筑面积计算)约306万平方米(包涵并表和非并表项目),主要分布于城圈内的重点一二线城市,包括北京、成都、杭州、武汉、福州、广州、厦门、无锡和上海。合作方均为实力强劲的地产开发商如龙湖、中粮、金茂等。
  北京城建:布局京津冀,深耕大北京
  重点布局京津冀,深耕大北京。北京城建重点布局京津冀,深耕大北京。北京及天津合计占未销售面积比重为51.4%,占未结算面积比重为46.3%;如果以货值计算,则比重分别为82%、78%。受益于公司独特的一二级联动开发模式,公司未来有望在北京持续获取新二级开发项目。同时公司在通州拥有1个二级开发和1个一级开发项目,总建筑面积34.65万平米,未来将充分受益于通州副中心的建设和推进。
  "一级+棚改+二级"联动开发,强大的非市场化拿地能力。北京城建参与了大量一级及棚改项目,增强公司获取二级开发项目的优势,公司具有强大的非市场化拿地能力。(1)公司现有二级开发项目立足北京,同时也积极拓展京外市场,目前已经布局在北京、天津、重庆、成都、青岛、南京、三亚7个城市。公司现有项目未结算面积614万平米,能够为公司未来业绩提供充足保障。(2)测算公司目前在手的一级开发及棚改项目总规划建筑面积590万平米、总投资规模768亿元。预计现有一级开发及棚改项目能够在未来3-4年给公司累计带来34亿元左右净利润。
  集团旗下唯一地产上市平台,资源禀赋强大。北京城建集团有六大产业,在资金、资质、业务等多方面给予上市公司充足支持。目前在一级开发和棚改项目上,公司与集团已经共同开发了多个项目,同时在股权投资、二级开发上也有诸多交集。
  每股RNAV29.0元,安全边际极强。测算北京城建RNAV455亿元,折合每股RNAV29.0元,当前市值较RNAV折价51%。(1)二级开发总未结算面积614万平米,将在未来为公司贡献212.3亿元净利润。(2)在手多项金融资产及股权,价值96.8亿元,投资领域涉及金融、TMT、创投、园区等行业。(3)出租物业稳健经营,目前公司持有的商业地产经营面积19.65万平方米,大多属于商业中心地区。(4)在手地产一级开发及棚改项目总规划建筑面积590万平,未来将给公司贡献34.4亿元利润。
  投资建议:北京城建深耕北京和核心二线城市,京内开发资源丰富,集团大股:东给予上市公司充分资源支持。公司内在价值大幅低估,测算每股RNAV29.0元。公司重点布局京津冀、深耕大北京,是布局核心城市价值被低估的优质地产股。预计2016-2018年EPS分别为1.06、1.30、1.56元,对应PE分别为13.3、10.9、9.1倍。
 
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