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富途证券CEO邬必伟:楼市调控效果有限

   时间:2017-03-27 15:05:44     浏览:941681    评论:0    
核心提示:  在过去不到一个月里,内地有近二十个市区县相继出台或升级了房地产的限购措施,既包括北京、广州等一线城市,也有南京、杭州、青岛等二线城市,还包括河北涿州、浙江嘉善这样的三四线城市。那么,楼市调控到底会走向何方?   当分析北京和广州的调控措施,我们会非常清晰的看到,从上海到深圳,从北京再到广州,“认房

  在过去不到一个月里,内地有近二十个市区县相继出台或升级了房地产的限购措施,既包括北京、广州等一线城市,也有南京、杭州、青岛等二线城市,还包括河北涿州、浙江嘉善这样的三四线城市。那么,楼市调控到底会走向何方?

  当分析北京和广州的调控措施,我们会非常清晰的看到,从上海到深圳,从北京再到广州,“认房又认贷”的双认措施已经在四大一线城市全面实施,政策工具有高度的趋同性。在对一线城市调控的同时,环一线周边城市逐步构筑起一个限购圈。

  以北京为例,3月份以来,河北涿州、保定涞水、张家口崇礼、石家庄等四城都相继限购,环上海的浙江嘉善地区也出现了限购,反映出京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大,调控也必然从一线城市、二线城市,向三四线城市扩展。

  此外,一些楼市过热的城市,比如南京、郑州,都进一步收紧了调控措施,或者说升级了调控手段。

  从目前情况来看,三四线城市中,其实同时存在着去库存和控房价两个矛盾,所以在这些城市的调控中,按照稳中求进的主基调,选择在中心城区稳步推进限购,而在周边地区相对宽松的策略。

  从本轮调控措施来看,主要是针对非户籍人口的购房资格做出了进一步收紧。为应对北京、广州等地二手房涨幅超过新房,甚至出现倒挂现象,本轮调控的重点就放在了二手房市场。

  但笔者认为,按照目前的调控方案来看,最终的效果可能会出现反覆。首先,往往会出现调控之初,房价上涨的势头得到一定程度的遏制,但市场一旦适应以后,就会再次上涨,几乎不太可能出现房价回调的局面。其次,会出现比较明显的外溢现象,环一线周边区域的调控压力会大大增强,使得三四线城市面临调控两难的悖论中。

  房产税或加速出台

  于是,面对房价上涨的压力,地方政府落实楼市调控的任务越来越艰巨。所谓“环比不增长”成为地方调控的主要目标,但限于现实条件,地方政府只能在自己能够控制的户籍、社保、首付成数等方面进行调控,而在牵涉到长效机制的金融、税收、土地政策等方面,就必须从国家层面去尽快理顺相关的法律法规政策,特别是在加快住宅土地供应和房地产税推进这两个方面。

  在加快住宅土地供应方面,笔者觉得无论是中央还是地方,可发挥的空间十分有限,因为在一线与环一线城市,土地的供应量在逐年减少,所以可能最后唯一能起实质性作用的方法,还是房地产税的推出。从立法程序来看,房产税已经列入了五年立法的规划。

  未来如果房价的涨势继续难以控制,不排除加速出台的可能。然而,房地产税的出台会不会形成对购买者的二次压力,这里也是见仁见智。

  总之,笔者个人觉得本轮房产调控所实施的方案,短期作用大于长期作用,可能还是需要以时间来换空间。

 
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