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  • 李宇嘉:须谨防棚改货币化让库存“去了又来”

    放大字体   缩小字体 发布日期:2017-04-17     来源:投融网     编辑IPO     浏览次数:917868

      近期,作为国家级贫困县之一的安徽阜阳临泉县又多了一个称号,即全国唯一一个“限房价、限地价”的国家级贫困县。3月下旬,临泉县政府发布《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》,意见规定,原则上全县毛坯房和精装房售价不得高于每平方米5200元和6000元。制定土地出让底价和最高限价,达到单宗土地出让最高限价且仍有2家或以上竞买人愿意继续竞价或报价的,拍卖进入“摇号”阶段,抽中的号码即为对应的地块竞得人。

      俨然,临泉县的“双限”措施堪比热点城市。惯性中,从楼市的角度看三四线城市,特别是贫困县,那一定是库存压顶、烂尾遍地、楼市低迷。但是,就是这样一个贫困县,今年2月的房价达每平方米6143元,比去年2月上涨28%,比肩贵阳、南宁等大城市房价。与周边其他贫困县比,临泉房价要高出2000~ 3000元。在省内,临泉的房价仅仅比省会合肥、长三角内的芜湖以及旅游区黄山三大发达区域低。

      即便是这么高的房价,也不一定能买得到。截至今年2月底,全县商品住房库存只有340套,去化周期也就1个月,这大概是全国库存周期最短的县了,排名第二的是合肥,去化周期为1.4个月。目前,全县在售楼盘只有8个,一个新盘放出来,周末两天就卖完了。

      临泉县贫困人口占全省的5%,占阜阳市的25%。2016年,临泉县城镇人均月可支配收入不足2000元,农村人口可支配收入则不足1000元。收入如此之低,为何房价暴涨、一房难求?

      对于房价暴涨,临泉官方给出的解释是,庞大的人口基数和市场需求,再加上近两年征地拆迁力度不断加大。确实,临泉是全国人口最多的县,在推进城镇化和国家去库存政策实施近3年的情况下,庞大的人口基数确实是住房需求的“蓄水池”。但是,内地省份如河南、湖南、四川等,人口大县有很多,但房价都在4000元左右,缘何临泉的房价要高出50%呢?

      笔者认为,有两个最主要的原因,即外出务工人员返乡置业以及短期内棚户区改放量。

      今年春节前后,返乡置业工作又上新台阶,带动三四线楼市全面回暖。凡是经济相对落后的人口大省,辖区内的三四线城市返乡置业购房都异常火爆,比如安徽马鞍山、湖北宜昌、湖南岳阳、广西桂林等,春节后楼市成交量均翻倍增长。2016年,临泉劳务输出80万~100万,占到阜阳市的50%,临泉县在今年春节全国返乡置业的热潮中最火爆。即便外出务工人群中的1%返乡购房,创造的需求量至少也有4万~5万套。但是,2016年全县商品住房销售才5685套。

      今年一季度,临泉县楼市成交量翻倍增长,3月份更是暴增了388%。为何返乡置业在临泉最火爆呢?

      一方面,阜阳籍务工人员打工,一般去往上海或邻近的河南郑州。近两年来,这两个城市房价翻了一倍,务工人员无法扎根。而就业地房价上涨,让他们看到了巨大的财富效应。

      另一方面,就业地房价暴涨带动农民工工资上升,临泉当地统计部门的数据严重低估了临泉整体的收入水平。最后,郑阜高铁将在2019年通车,临泉位于两个城市中间,也利好回乡置业。

      另外,临泉是全国文化先进县,全县上下都重视教育。因此,大家都会将小孩送到县城读书,租房、买房的需求也就自然来了。县城租房市场非常发达,多数买了房的务工人员会将房子租出去,这也让楼市更加活跃。

      短期内棚户区改造放量,造成被动需求增加,这是临泉县房价上涨的另一个原因。“十三五”期间,国家消除贫困力度加大,这与去库存、“棚改货币化”等政策形成叠加。作为国家级贫困县的临泉,自然在棚改上力度很大。为降低房价上涨后的拆迁成本,2016~2017年,临泉县棚改迅速放量,拆迁面积分别为192万平方米、351万平方米,产生近10万人的被动住房需求。2016年,县城人口由21.1万增至33万,城镇化率由18.9%提高到26.6%,城区及城郊大量存量房被拆掉。

      但是,安置新房供应周期太长、配套较差,多数人选择货币化安置。于是,需求短期内迅速放量,而城区供应不足,房价暴涨也就在情理之中。问题是,类似临泉的县域购买力是有限的,但需求已然提前和过度释放、炒风渐起。

      近期,临泉开始大规模供新地,一季度就出让了13宗,棚改也会在未来3~5年释放供应。这样,楼市火热持续不了多长时间,未来甚至有下跌的可能。棚改货币化人为创造需求加上返乡置业,短期内去库存效果显著。但需注意的是,市场回暖后推地又冲动起来,库存也有可能“去了又来”。

     
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