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  • 齐俊杰:房地产大趋势是什么?投资不要与趋势为敌

    发布日期:2017-12-13     来源:投融网     编辑:IPO     浏览次数:400352

      作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰

      前天海南推出了新的政策,海口,三亚,万宁和陵水四个市的转让限制为5年,这应该是目前,一个省内面积最大,时间最长的限售政策了。另外我们昨天看到,深圳宇宙中心的龙华民治街道地块只租不售,租房合同不得超过20年,这种模式已经在全国多个地方开始实施。还有就是我们看到各地大量的共有产权房,公租房,开始兴建,然后当地政府的租房网络也开始铺设。阿里巴巴也拿出了芝麻信用来对接租房免押金,而政策上也给予了明确的倾向,租售同权会慢慢实施。

      我们把这些现象总结起来,会发现楼市将发生这么几个大趋势的变化。

      第一,经济周期变化,之前我们一直是宽松周期,从外到里的宽松,所以借钱加杠杆的都发了,现在是从外开始已经紧缩,我们要想继续在世界经济中立足,必然要追随大趋势而动,国内紧缩其实今年已经开始,未来3年都会是从外到内的紧缩。紧缩周期谁的负债高,谁就会死的很难看。所以人家才拼命去杠杆,而通过涨价的诱惑,把杠杆转移到你的身上。

      第二,从上到下的政策趋势变化,之前我们的限购只在需求端调节,而这次的调控不但调节需求端,还在供给端下功夫,大量的出让土地,增加供给,还在保障房上特意划拨了多种形态,而且开足马力供给租房市场建设,把原来没做的事情希望在短期内补齐,未来2-3年租房的供给将非常大。这有利于进一步平抑城市租金。

      

      第三,利益趋势变化,之前我们说楼市不可能真正调控,是因为土地出让收入几乎占到了地方财政收入的一半以上,所以动不得,但2014年这波寒冬让我们清楚的意识到,土地已经卖不动了。楼市供给已经严重过剩。特别是三四线地区,家家户户都有几套房子,皇帝的新装早晚要被戳穿,所以卖地收入已经不可持续。所以才着急把手上的土地、房子库存通过棚户改造和货币化安置尽快出掉,然后转变新的收入思路。最近统计局局长,发改委副主任宁吉喆也明确说了,长效机制正在紧锣密鼓的制定,会适时出台。这句话透露的意思就是说,目前大家看到的只是开胃菜,真正的主菜还没推出。那么这会是什么呢?其实不想也知道,一定是房地产税。这个需要立法,所以会比较麻烦。但方向是一定的。既然国家反对投机,那么在持有环节收税是一定的事情,既然认为土地收入已经接近瓶颈,那么必然要给地方找到一张长期饭票。所以你现在拼命抢到的房子,以后只是一张交钱的凭证而已。当然人家也怕您们琢么过闷来,所以给房地产设定了单行线,买入就限售。避免你在长效机制出台前跑掉,如果未来大比例抛房,那么可能会影响到政策的推出计划,所以这算是未雨绸缪。不让卖做空的力量就少,房价就能保证不跌,更有利于高价评估,然后收取更高的税收。所以我相信在房产税出台前,楼市并不会明显回落。

      第四,供需矛盾在逐渐改变,房子越建越多,而人口则越来越老,80后的人口第三次高峰期已经过了适婚年龄,90后的父母是60后,这些人在2000年后的楼市暴涨中,正是财力最雄厚的时候,所以大多数都为90后备好了住房。而50后的婴儿潮,已经接近70岁,我们当然希望父辈健康长寿,但这是一个客观趋势,没必要回避。这代人即将从房子的需求方,转为供给方。一个80后的家庭,本身就是独生子女,自己有房,未来还要继承双方老人的住房,等于未来10年内,大部分家庭手上就会有3套住房。所以他们完全没必要再为00后或者10后的孩子准备住房。需求将大幅降低。供给不断增加。所以你投资的房地产之后,时间将变成你最大的敌人。

      第五,有人问店铺能不能投资,我的回答也是不能,因为中国的实体零售正在被电商颠覆,现在想想还有什么行业真正需要非得有个实体店呢?估计也只有剃头,美容和按摩了,其他已经基本都能上门服务了。这就是科技的趋势,互联网把人的感官延长了。电商已经无处不在,淘宝干掉了服装摊,外卖干掉了餐饮店。未来随着快递网络以及人工智能的应用,互联网将进一步延伸,而实体店面将越来越收缩,现在特大城市的购物中心,早已门可罗雀,要不是电影娱乐餐饮在支撑,恐怕单凭购物已经很难维持。很多地方甚至销售员比顾客都要多。所以即使你的店铺现在还很旺,但未来前景会越来越不乐观。这种与时间和科技为敌的投资,显然不是个好投资。

      第六。互联网的颠覆力量,将继续改变房地产。马云的信用对接只是一个开始,后面还有很多的玩法可以用,房子是过剩的,现在大家还要买,是因为你希望的那个地方缺少个房子,所以对于这种需求,最好的方式一定是共享。把多余的房子共享出去,解决大家的需求不匹配问题,让供给效用最大化。那么互联网领域的共享,在经济领域无非就是租赁,现在大家不接受这种模式的主要原因就是两个障碍,一个是凝结在房子上的福利,另一个是房地产投机气氛,对于价格不断上涨的东西,大家是不可能共享的。我们现在要尽量把房地产的福利还给人本身,把福利不再跟房子挂钩。另外就是用科技手段解决租房中的各种信息不对称的问题。等房价停涨,共享经济一定会颠覆掉整个产业。谁不想出门就上班,每天通勤2个小时,这对于个人是苦难,对于城市和国家来说也是个效率极低的事情。

      所以,综合来看,六大趋势全都在变化。而你却只看到了价格上涨的诱惑,所以才会义无反顾的帮人家去库存。从国家的层面来说,越多人接盘越好,越有利于我们后面计划的开展,但反过来说,从你个人层面来看,这可能将是一场灾难的开始。天时地利都已经不再,人和这口气,谁也不知道什么时候会逆转。但应该不会等的太久了。

      今天我们说的都是投资,您的刚需不是这么考虑的。刚需的目的是房子,投资的目的是钱,所以出发点有本质不同,刚需还是应该早买,否则未来买房会越来越难。

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