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招商蛇口(001979)2017年三季报点评:结算结构拖累短期业绩、借力粤港澳湾区增长可期

   日期:2017-11-03     浏览:955032    评论:0    
核心提示:结算进度和结构拖累短期业绩,全年大概率完成业绩承诺:受公司房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的影响,报告期公司营业收入及归属于上市公司股东的净利润同比均有所下降,毛利率从去年同期的35.8%下降到26.6%,净利率从去年同期的19.4%下降到17.4%。公司目前账面预收账款810亿元,可结算资源充
          结算进度和结构拖累短期业绩,全年大概率完成业绩承诺:受公司房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的影响,报告期公司营业收入及归属于上市公司股东的净利润同比均有所下降,毛利率从去年同期的35.8%下降到26.6%,净利率从去年同期的19.4%下降到17.4%。公司目前账面预收账款810亿元,可结算资源充足,随着第四季度结转量的提升,我们认为全年完成业绩承诺是大概率事件。
    销售量价齐升,拿地节奏稳健:前三季度公司累计实现签约销售面积410.01万平方米,同比增加39.1%;签约销售金额780.12亿元,同比增加65.5%;销售均价19027元/平米,同比增长19.0%,销售呈现量价齐升态势。前三季度公司共新增37个项目,土地总价632亿元,其中权益地价413亿元,占销售额的52.9%,拿地节奏较为稳健。
    坐拥前海核心土地资源,产权问题解决,明年有望进入实质开发阶段:公司与前海管理局合作开发前海核心片区2.9平方公里土地资源,该片区有望成为粤港澳湾区对外开放的门户枢纽。2016年9月,双方正式合资成立"深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司",其中招商局集团通过招商蛇口持有82.5%股份的招商前海投资控股有限公司出资50%。2017年8月,公司从南方中集手中收回太子湾片区三宗土地的使用权。公司前海蛇口区域土地资源的历史遗留问题陆续解决,明年有望进入实质开发阶段。
    产业园区开发经验丰富,有望深度参与雄安新区建设:4月11日招商局集团董事长李建红亲自率队赴雄安新区考察调研,并专程拜会许勤。10月30日公司公告拟与招商局集团及其他非关联方组成联合体,参与投标雄安市民服务中心项目。我们认为,凭借丰富的产业园区开发经验,公司有望深度参与到雄安新区的建设进程中,蛇口模式有望加速异地复制。
    投资建议:我们认为公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划;同时凭借其深厚的产业园区开发经验有望深度参与到雄安新区的建设中来。公司未来业绩有望实现稳健增长,我们预计公司2017-2019 年净利润约为105.71亿、134.53亿、183.52亿,对应EPS 为1.34、1.70和2.32元,对应PE 为13.6X、10.7X 和7.8X,首次覆盖,给予"买入"评级,六个月目标价24.00 元。
    风险提示:前海开发不及预期,房地产调控政策超预期。
 
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