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  • 楼市深度调控下:50宗"地王"为何仅有一成入市?

       时间:2017-11-28 21:22:51     浏览:30    评论:0    
    核心提示:一年过去了,那些“地王”还好吗?2016年被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年,全国诞生了350宗地王,且绝大部分都集中分布在一、二线热点城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价均超过了800亿元,合肥的地王幅数更是达到了32幅。  2017年末,距离这些“地王”诞生已经一年已久,这一年中,

        一年过去了,那些“地王”还好吗?

      2016年被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年,全国诞生了350宗地王,且绝大部分都集中分布在一、二线热点城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价均超过了800亿元,合肥的地王幅数更是达到了32幅。

      2017年末,距离这些“地王”诞生已经一年已久,这一年中,一、二线热点城市正在经历严厉的宏观调控,在此背景下,这些“地王”现状如何呢?

      50宗“地王”仅有一成入市

      克而瑞地产研究中心在对上述的350宗地王进行综合考察后,以城市房地产交易规模、地王幅数、地块交易时间等因素,选取了50个典型地王作为样本进行分析。从这50个地王建设现状可以看到,其中只有7个项目进入了开盘阶段,而在未开盘的43个项目中,一年过去之后,仍有多达14个项目处于未开工的状态。

      克而瑞研究中心研究总监杨科伟称,一般项目,拿到地的当月一般就开始动工了,效率慢的可能两三个月。业内以高周转闻名的碧桂园更有“拿地即开工,拿地到开盘5-7个月”的速度标准。

      鉴于此,上述14宗未开工的地王已经在主动延迟入市时间,而且这些地王主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市,其中不乏2016年上半年成交的地块,如苏地2016-WG-26号、厦门2016第021号同安区2016TP02等,闲置时间已达一年以上。

      在对热点城市南京的走访中,去年有“地王窝”之称的南京河西区域的“地王”项目并未入市,最贵“地王”楼面价已经超过每平方米3.7万,也超过该区域的政府“限价”,部分开发商更是表示“希望跨过这个周期,等待限价的放开”。

      不仅如此,在36个开工“地王”中,仍有八成尚未开盘,从已开盘的7个地王项目来看,也面临着盈利的难题。

      入市即“亏本”? 地王的拖延术

      杨科伟分析称,已开盘的地王项目多是依据区域或板块政府限价来销售,但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准,仅有4个项目的开盘售价超越了这一基准,实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为每平方米44600元,与此前拿地楼面价每平方米42561元相差无几。

      对于“地王”不愿开工的原因,杨科伟分析称,大多数地块是因为开发商观望所致。事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市也是2017年政府“控房价”的重点,板块“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。

      典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块,仁恒于2016年9月以楼面价每平方米38960元拿下,目前区域最高限价标准为每平方米40000元,按此价格不亏本几无可能。

      在采访中,不愿具名的某开发商高层向记者表示:“对于楼面价较高的地王项目,解套的思路,一方面,做区域内最高端的产品,比如聘请最好的设计团队 ,高标准的精装修,另一方面,在入市节奏上,在调控严厉时,缓慢或者少批量的投向市场,等待限价放开,跨越市场周期,再加快入市,实现整体盈利。”

      在去年市场的疯狂时期,开发商枉顾“面粉贵于面包”的现实情况,不断追高,在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

      以合肥葛洲坝中国府项目为例,拿地楼面价为每平方米22103元,目前周边项目在售均价也仅为每平方米22000元,其只能押注于未来房价的上涨。

      加快“地王”入市 缓解供需矛盾

      由于“地王”体量较大,具有一定的区域影响力,其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供应短缺,也同时对其他项目的入市形成负面效应。

      目前,由国土部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查大限将至,“地王”们也将无处遁形。

      此前,为加大推地力度,防止坐地生财,囤地倒地,拖欠地款,国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查,按照工作部署,各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

      就目前的市场情况而言,“限价”、“市场变冷”不应该成为“地王”拖延入市的理由。拿地王本身就具有极大的风险,杨科伟认为:“去年竞价拿地时,不少项目投资者都预期未来两三年房价持续上涨,在这样预判价格下成交的地块,现在自然会有巨大的风险。”

      11月21日,住建部的会议也强调,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。

      所以,加快“地王”入市,地方政府不能放任开发商延迟入市,形成囤地的情况,更要使开发商放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的幻想。

      

     

     
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