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业绩会直击|成本最重要 郭梓文:80%项目都是通过并购来的(实录)

   时间:2018-03-28 23:47:37     浏览:101    评论:0    
核心提示:  观点地产网 3月15日下午3点,中国奥园举行了2017年度业绩发布会,而且办得很别致。  在水晶吊灯柔和灯光的映照下,集团主席郭梓文、副主席兼行政总裁郭梓宁、营运总裁马军、首席财务官钟平、两位副总裁陈嘉扬及陈志斌相继进场。六个人的阵容,依旧庞大。  跟往年一样,奥园的业绩会仍采用普通话作为主要语言,这在香

  观点地产网 3月15日下午3点,中国奥园举行了2017年度业绩发布会,而且办得很别致。

  在水晶吊灯柔和灯光的映照下,集团主席郭梓文、副主席兼行政总裁郭梓宁、营运总裁马军、首席财务官钟平、两位副总裁陈嘉扬及陈志斌相继进场。六个人的阵容,依旧庞大。

  跟往年一样,奥园的业绩会仍采用普通话作为主要语言,这在香港并不常见,但为在场的众多内地媒体记者提供了便利。

  今年,这家公司再次组织了媒体团赴港。显然奥园管理层对2017年的业绩十分得意,所以希望能得到大幅度的宣传。

  据现场数据,中国奥园去年累计实现合同销售金额456亿元,超额完成全年目标37%,同比大幅增长78%。

  营业额及盈利水平同样取得理想的增长,营业额同比上升62%至191亿元,毛利润51亿元同比上升56%,净利润同比上升94%至20亿元。

  业绩喜人,奥园一把手郭梓文对这份成绩单是满意的。他未等记者提问,便主动宣布2018年销售目标定为730亿元,同比增长达60%。至于拿地,会用到350亿至360亿元左右。

  同时,今年奥园可售货值预计达到1215亿元,超过目标金额66%。负责介绍介绍业务运营的陈嘉扬多次强调“是有信心的”。

  土地方面,“粤港澳大湾区”是被提及到最多的词语。

  据了解,奥园目前已经实现大湾区9+2城市的全覆盖,拥有52个项目,对应建筑面积约753万平方米,总货值约980亿元。去年,大湾区就贡献了243亿元的销售额,占了合同销售总额的53%。

  成本问题也一直被提及,奥园管理层一直强调,公司在这项指标上表现得很出色。去年合共获得58块商住地,新增土地储备1286万平方米,平均土地成本仅每平方米2446元。这主要得益于一直坚持的“收并购”策略。

  “我们80%以上的项目都是通过并购来的,所以我们今年也会继续保持这种并购的节奏。”郭梓文表示。

  其同时称,公司绝大部分的收并购项目都是要求并表的,因为能确保保持较高的权益比例。据了解,奥园在去年新增的58个项目中,有55个是并表的。

  在拿地方式上,城市旧改也是被着重考虑的,同样因为成本较低。

  话比较少的郭梓宁出面介绍,“我举一个例子,我们目前在珠海参与翠微村的旧村改造。我们的土地成本含补偿是每平方米八九千元。但按照招拍挂举出来的地价,估计是2.5万到2.9万元。所以地价成本来说,我们有较大的优势。”

  他补充说,公司目前已经签下的城市更新项目有16个,大湾区就占了13个,今年估计有2、3个已经可以入市。

  在另一方面,中国奥园最近连续两次,收购香港西半山旧楼燕贻大厦多个单位,实现首入香港。所以,对狮子山下这边土地的看法是六位管理层一个绕不开的点。

  针对这个问题,郭梓文回答得比较官方,只是说:“我们清晰地看到香港的地位,我们对香港的信心很足。”

  反而是陈嘉扬松口:“除了有一些旧楼改造项目外,我们不排除会参与香港的土地拍卖。但不会去拿地王,或者说那种不合理的土地。”

  以下为中国奥园地产集团股份有限公司2017年度业绩会现场问答实录:

  现场提问:第一、公司现在有现金265亿,想问问这个现金会如何使用?2016年的地价款是222亿,2018年的地价款预计是多少?拿地规模会是多大?

  第二、目前公司会动用的授信额度只有169亿,想问问2018年是否有具体的融资计划?

  第三、公司的融资成本从11%一直下降到2017年的7.2%,但是与同业相比还是处于较高水平,2018年将采取什么样的措施进一步降低融资成本?

  陈志斌:我们现在账上的现金超过250多亿,这部分现金现在是比较充裕的,大部分的现金都会用于我们的项目建设以及2018年的新的土地的获取。当然现金也是不断滚动的过程。关于拿地的预算,我们基本上还是控制在当年销售额的不超过50%的预算,我们2018年的销售目标是730亿,所以我们2018年的拿地预算是在350亿到360亿左右的规模。

  关于169亿没使用的授信,在2018年肯定会不断使用和增加,随着项目不断变动,我们认为这个授信是充足的,同时也会积极寻找新的融资渠道,包括今年的金融环境比较鼓励的资产证券化的项目和标准化产品的项目,我们也在积极推进,也将给我们增加新的融资额度和授信额度。

  关于利率水平,我们现在下降到7.2%。今年以来,国内的融资环境相对紧了,包括各项监管措施非常多,整个资金成本在国内也是往上走的,所以我们的目标是希望在2018年维持在7%的融资成本的水平,希望能够保持7%左右的相对可控的融资成本的水平。

  陈嘉扬:其实公司一直很重视开拓一些新的融资渠道,也在推动境内外融资渠道的多元化,不断改善我们的借贷结构,降低借贷成本。

  前天,我们在香港安排了一笔新的贷款。香港本地的商业银行给予了很大的支持,给予10亿港币三年期,成本在6%以下。在这种大环境下,这也是比较难得的一方面。我们在2013年时的总负债成本为11.4%,2017年已经下降到7.2%,这个下降的幅度也是比较明显的,我想大家也是有目共睹的。我们还有一笔在境外的较高成本的美元债,成本为10.875%,今年5月将到期,我们偿还之后,对于成本的进一步下降肯定是有帮助的。当然,我们预计2018年的融资成本与2017年保持相近的水平,在7%左右。

  现场提问:公司2016年和2017年的合同销售均价相比确认销售均价高出很多,为什么预计的未来的毛利率在25以上?这个预计是否偏保守一点?通常来说,公司从销售到确认一般滞后多久?公司也强调非常看重周转,公司的平均投资周期大概是多久?

  马军:大家可以看到,我们的销售均价稳步提升一方面是由于我们所进入的城市的能级不同,深圳、广州等城市货品积极入市,所以单价提高,但是相对地我们的成本也会提高,我们在大湾区的毛利率水平控制在30%-35%,但并不意味着两者之间就是一个线性的联系。

  陈嘉扬:关于新项目的投资原则,基本上就是毛利润率要保持在25%或以上,我们对2018年的毛利率还是保持在25%-27%的一个比较平稳的毛利率的水平。

  陈志斌:关于销售周期,我们一般从合约销售到确认销售是一年半到两年的时间,正常的项目就是从开发到最后的交楼。所以我们现在锁定的交楼收入是约270亿,基本上是一年半到两年的时间。

  现场提问:2017年三四线城市的爆发使房地产的业绩大增,想问问2017年奥园的一二线、三四线城市的占比如何?推货是否会集中在上半年?

  马军:2017年一线城市的成交面积大概下滑50%左右,二线城市的成交面积也有所下降。我们预计2018年的一二线城市的成交面积会有小幅增长,三四线城市的压力较大,环线的热点城市受调控政策的影响,溢出效应仍然继续,成交量将进一步放大,价格也会略为上升,但是涨幅有限。

  2018年,我们在华南区域占比44%,华东区域21%,中西部核心区21%,环渤海9%。我们在一线与二线城市的预测是50%,三四线城市是45%左右。

  现场提问:第一、2018年的销售目标是730亿元,今年是否有信心超额完成?近几年公司的资金成本逐年下降,陈总提到今年希望保持在7%的水平,未来理想的资金成本是希望控制到一个什么样的水平?

  第二、想问问投资性物业,公司在持有性物业方面的收入是多少?毛利率是多少?

  马军:2017年我们的销售业绩实现了较大的超额,我们觉得主要取决于四个方面:第一、我们有清晰的拿地策略。我们一方面坚决加大了我们的投资土地获取的力度。

  另一方面,我们坚持在一二线城市的热点区域、非核心区域拿地,以及在三四线城市的核心区域拿地,尤其是我们对于环一线热点城市的卫星城着重加大了拿地的力度。事实证明我们这些购置的土地都非常好,成功地避开了我们现在的调控措施。

  第二、奥园的产品坚持以刚需和首改为主,这与“房子是用来住的”这些大的方针一脉相承,所以能够随行就市。第三、我们不断加强我们的运营能力,积极推行标准化,在设计、定位等诸多方面加大我们的标准化力度,提高我们的效率,确保我们产品的品质。第四、我们不断提高我们的营销能力,积极控制我们的推货节奏。

  2018年,我们仍然会延续上述策略,所以对完成全年730亿的目标充满信心。

  陈志斌:关于资金成本的目标,2018年我们希望维持在7%,长远的目标肯定是越低越好,这是没有一个上限的。整个资金成本,我们更多的目标是为了加快周转率,这反而是一个更大的对资金成本下降的作用,而不是简单地去看融资的利率,因为一个点的利率对我们成本的波动的影响并不大。这是关于资金成本的解释。

  郭梓宁:关于投资性物业和综合体的问题,我们现在的综合体是选择一些人口大县、经济强县,而自己持有的投资性物业一般是占整个项目的5%,不超过10%的比例。我们经过这两年的时间,综合体项目的毛利率和利润率相对其他项目还是较高,由于我们有综合体的概念去拿地,所以得到的优惠政策还是比较多的。我们开发完、销售完之后,可以将已有的综合体覆盖,还能略有盈余,所以综合体和投资性物业对于我们整个集团的比例来说还是不高。

  现场提问:奥园上市以后,郭主席提过对并购市场青睐有加。在今年大的金融去杠杆背景下,中小地产企业融资难度会越来越大,是否意味着行业的集中度会越来越明显?在今年房地产市场有没有这方面的体现?另外,奥园今年在并购市场的策略有没有什么变化?以往奥园在并购市场的核心竞争力在哪里?

  马军:关于收并购,在项目的获取上,它先天就有一些优势,土地的成本会比较低,相关的市场数据会非常准确。由于信息不对称会有所优势,但是一般这类项目的问题相对较多,就看我们这个团队去谈判的时候有没有这个能力对于前期的问题进行预判,又有较低的价格。

  我们始终坚持以收并购项目为主,包括在2017年的股权收购大概有66%,资产转让大概有15%。我们一直延续了这样的水平。

  郭梓文:奥园一向以来的企业文化是比较包容的,所以我们在并购方面通常与我们的合作股东都能够相处得比较和谐,这也是我们在并购方面屡获成功的一个很重要的原因。加上奥园在并购方面也积累了丰富的经验,我们80%以上的项目都是通过并购而来的,所以我们今年也会继续保持这种并购的节奏,更广泛地跟我们现有的已有合作的合作者及新的合作者一起把这个业绩做好,达到合作共赢的目的。

  现场提问:第一、看到城市更新那边明年可以推货两到三个,可以讲讲盈利、毛利率比现在高多少吗?第二、公司今年的目标是增加了六成,往后几年有没有一个大概的增长率?因为如果我们要持续六成的增长,买地、资本的计划可能要比较具体。同时,旧改的项目和收购的项目哪一个对公司比较利好?公司有很多储备在旧改那边,收购又是多少的比例?

  郭梓宁:关于城市更新项目的问题,我们目前已经签下来的城市更新项目总共有16个,其中在大湾区拥有13个建设项目,今年估计有两三个可以入市。

  说到成本利润的问题,我举一个例子,我们目前在珠海参与旧村改造,有好几个村,其中有一个最大的村叫翠微村,我们到时补偿完之后的土地成本每平方米大概是八九千元,按照珠海招拍挂举出来的低价,估计是25000元到29000元,所以地价成本来说,我们有较大的优势,所以利润率应该比正常的举牌会高比较多。

  旧改项目与并购项目对比,并购项目由于是在人家已经拿到项目的基础上并购,所以能够快速开发、快速销售、快速赔款,这是比较快的,我们去年并购了58个项目,大部分都能够在当年出业绩。“三旧改造”的优势是成本低,但是它的时间可能会相对长一些,目前我们参与的“三旧改造”都是在之前已经有合作伙伴参与、跟踪了好几年,现在差不多要进入正式的启动了,我们才去并购与合作,所以我们的“三旧改造”的时间也不会很长,我们今年最少能够有两三个项目能够产生效益。

  陈嘉扬:刚刚我们把这些城市更新项目落地出来,总规划建筑面积1053万平方米,我们去年年底的土地储备是2487万平方米,没有把刚才所说的城市更新项目列进去,所以是额外的。第二、我们的并购虽然说较多占了去年的新收购项目的80%,我们绝大部分的收并购项目都是要求并表的。

  关于利润率,我们的郭总裁已经说过了一些历史,这是过去我们已经完成的城市更新项目,珠海奥园广场面积是27000,累计均价超过2万元,毛利润率肯定超过40%,所以这个利润还是比较高一些的。

  马军:今年我们实现730亿,2019年预计不低于1000亿,未来的复合增长率应该不低于40%。

  现场提问:关注到管理层介绍公司2018年前两个月的销售增幅超过100%,奥园是怎么做到前两个月的增幅那么高?今年的全年的计划是怎么样的?

  马军:因为每个月份的销售金额跟每个企业推货本身是有关系的,我们在前两个月推货的项目较多。去年12月,我们单月销售过百亿,也是因为我们很多货品集中在12月推出,所以在1、2月份有较好的延续。我们上半年要推出43个项目,下半年要推出17、18个项目。

  现场提问:我想了解一下公司对旗下的七大二级集团接下来是怎么样一个定位?接下来将怎么样发展?怎么样去发挥七大二级集团的协同性?

  郭梓文:奥园在2017年建立了七大二级集团,其中三个是属于房地产板块的,一个是地产集团,一个是商业集团,一个是国际投资集团,这三个集团继续保持我们的主业的良好发展。

  第四个就是我们的奥园健康集团,奥园健康集团主要是我们的物业管理、商业招商运营、医美经营和管理,统称为奥园健康,这家公司现在也在正常推动它的业务,相信它的业务能够为现代服务业作出更多的贡献。

  第五个是奥买家集团,主要做跨境电商平台,包括进口平行车、奥买家的平台交易也走向良性循环,规模也越来越大,今年有望完成49亿左右的交易额。

  第六个是奥园文旅集团,文旅集团发展得比较良好,现在我们已经有三个大的文旅项目在推动。其中,2018年在英德的奥园心花小镇将会开业,有主题公园、五星级酒店、有以英德红茶为主题的英德小镇等,将是奥园第一个文旅项目的节目。

  第七个是我们的金控集团,互补目前奥园的一些地产资源,为奥园的地产项目作后面的基本服务,还有为我们的业主提供一些基本的服务,刚刚初建,规模也不算太大,目前正在推动之中。

 
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