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全国卖地收入创新高 成都7万人抢千套房!房市下步咋走

   时间:2018-05-16 07:48:32     浏览:50    评论:0    
核心提示:  去年6月28日,猫哥发了一篇文章《中国最有钱景的35座城市,你的故乡在不在里面?哪些城市未来将衰落?》,到了9月12日,猫哥再发了一篇《八年一个周期,看懂房价的逻辑!举个例子:这座城市房价曾完爆京沪,有最生猛的炒房团,为什么现在玩不下去了?》,提到省会城市将是热点。  当时猫哥提出了几个观点:  过去8

  去年6月28日,猫哥发了一篇文章《中国最有钱景的35座城市,你的故乡在不在里面?哪些城市未来将衰落?》,到了9月12日,猫哥再发了一篇《八年一个周期,看懂房价的逻辑!举个例子:这座城市房价曾完爆京沪,有最生猛的炒房团,为什么现在玩不下去了?》,提到省会城市将是热点。

  当时猫哥提出了几个观点:

  过去8年左右,中国房地产大势是:直辖市、省会城市崛起,沿海制造业城市“跑输大盘”。

  省会们汲取全省的金融、经济、财政、招商资源,在政策的加持下,GDP突飞猛进,利好消息频传,房价一举超过了沿海制造业发达的市县。

  资源、人才越来越集中于5大经济带的“头部”中心城市。中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。无论是投资房产,还是选择人生起步城市,就在城市带中心城市里找。

  “年轻人口”将成为全国所有城市争夺的重要“资源”。从全球经验来看,年轻劳动力更多的会趋向于大都市圈,因此人口争夺战,也在很大程度上取决于各地区的核心城市、都市带的发展程度。

  未来,中国的GDP强市都将是在轨道附近的城市,而这些城市的经济更有活力,相应的房价也将更高。

  时隔几个月,回头再看看,这些观点和观察都经受住了时间的考验。

  01

  卖地收入创新高

  今天,有两则新闻成功吸引到了猫哥的注意:

  

  财政部公布了4月份全国财政收支状况,地方一般公共预算本级收入35789亿元,同比增长9.2%。全国一般公共预算收入中的税收收入60898亿元,同比增长16.5%;非税收入8121亿元,同比下降8.8%。2018年1到4月国有土地使用权出让收入17958亿元,同比增长40.7%。

  国有土地使用权出让收入,也就是大家熟悉的“土地出让金”,这意味着什么呢?

  我们不妨回归下:

  按照财政部公布的2015年、2016年、2017年财政收支状况,2017年国有土地使用权出让收入52059亿元,同比增长40.7%;2016年国有土地使用权出让收入相关支出38406亿元,同比增长16.8%; 2015年国有土地使用权出让收入32547亿元,同比减少8840亿元,下降21.4%。

  

  土地出让金增长40.7%的背后,是地方政府大量供地。数据显示,2018年1到3月,全国300个城市共成交土地5362宗,同比增加19%;成交面积24140万平方米,同比增加32%。其中,住宅用地1664宗,同比增加9%;成交面积8415万平方米,同比增加21%。

  那些城市地卖得多呢?

  

  从总量上看,位居前列的福州、杭州、济南、成都、苏州、南京、北京都是热点城市,而同比涨幅前十的城市除北京外,都是近期房市的热点城市。

  02

  成都街头走一走,大家在抢房

  另一则新闻是:

  

  成都出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,该《通知》可以看作是房价调控的新举措,对限购对象提出了调整,限购对象不再是个人,而是以为家庭为单位。

  此外,《通知》还提出户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上,才可在成都市新购买商品住房或二手住房。成都市房产管局相关负责人解释称,此前执行的限购措施对新入户人员没有缴纳社保的要求,导致部分投机需求通过入户方式达到购房目的,进一步加剧了供需矛盾。

  其实,根据此前成都市出台的调控政策,成都非户籍人士要想购买限购区的房子,需要连续缴纳24个月的社保或者个税才能购买,而且不能补缴,这也导致了2016年10月到去年上半年成都房市的遇冷。

  可从去年年中起,各大城市纷纷推出“抢人大战”,不断降低落户条件,成都实行45岁以内全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证落户。从2017年7月19日至2018年4月26日,“抢人大作战”实施9个月左右,成都市累计人才落户17.62万人。

  很多吗?

  要看怎么算。

  2017年成都市户籍人口为1435.33万人、流动人口为619.29万人,人才落户的17.62万人并不算太多,也就1.2%左右,并且有不少是从常住人口转成户籍人口的。

  可就是这17.62万人激起了成都抢房的热潮,接下来的事情,大家都看到了,成都房市异常火爆起来。

  房价在快速上涨,成都市主城区二手房均价在每平米2万元,部分地区已经超过3万,近郊也过万。

  由于政府对新房限价,使得新房和周边二手房存在价差,新房“买到就是赚到”,形成连锁反应。随便一个楼盘开盘,网上登记人数就超过数万人,现场交资料有购房意愿的人也有数万人,7万人抢的不过是1000套左右的房源,排队排了几公里。有的新盘300多套房子,两小时就告罄。

  意志再坚定的人,面对这股热潮都扛不住了,纷纷加入抢购,五一前后,很多人冒雨排队。买房?

  不是,是摇号,买的人多,只能通过摇号来决定谁有运气拿到资格。有的楼盘,购房者甚至是全款拿下。

  西安、武汉的情况也类似。在国家提出“房住不炒”的总基调下,“新一线城市”的房价暴涨和恐慌性抢购,也成功引起了国家部委的重视。

  5月10日,新华社刊发了一则报道:住建部负责人9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。

  这次约谈再次强调,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后,住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。

  据了解,“五一”前住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

  所以,一周后,成都出台了《通知》,要求限购已家庭为单位,同时落户未满24个月的,要在当地稳定就业并且连续缴纳社保12个月才能买房。

  其他受约谈城市跟进调控升级将是大概率事件。

  但猫哥也注意到——如果是去年“抢人大战”时落户、就业的人才,要在12个月后才能买房,今年1到4月成都的供地如果马上开工建设,也将在1年左右建成、取得预售证,刚好赶上他们有购房资格。

  03

  保障40%的收入

  两则新闻联系起来看,相当有趣。

  我们都知道,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是大方针。但同时,房地产也是地方财政的重要来源:

  

  过去5年,地方政府有40%以上的收入都来源于土地出让金以及相关税种和房企税费。

  从去年到现在,“新一线城市”、三四线城市楼市的火爆,是土地出让金大幅度增长的原因,2017年国有土地使用权出让收入52059亿元,2018年1到4月国有土地使用权出让收入17958亿元。这累计7万亿的背后,是无数已经买房或者即将买房的购房者。

  可以说,“抢人大战”的背后,是各地财政的“抢钱大战”,只有源源不断的人口流入,才能产生购房需求,只有购房需求,才能提高房价,只有土地需求强烈,土地才能卖得好和卖得高。

  这其中,“年轻、高学历人口”是重要题材,成为全国所有城市争夺的重要“资源”,省会城市作为一省教育、医疗、经济、金融资源集中的城市,政府历来重点照顾,通过“抢人大战”完成了“蓄客”,也造成了上涨预期,成功把土地销售出去,土地出让金将是城市的建设“基金”,能把省会城市建设得更好,就等他们有购房资格。

  可以说,地方政府是相当机智的,制造预期、打时间差,完美的操盘,保证了那40%收入来源的稳定。

  未来,省会城市还将是热点地区,这既是中国经济的新格局,也是人往哪里走的方向。

 
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