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穿透共享办公本质:增值服务方能增值资产

   时间:2018-07-13 18:55:03     浏览:7    评论:0    
核心提示:  最近的共享办公空间领域可谓热闹非凡,氪空间的广告铺天盖地,优客工场则近日在并购市场上再度出手,以3亿元的价格并购了workingdom,后者是在上海等华东地区共享办公空间领域,是一直非常重要的力量。这次并购,使得优客工场的布局,更为均衡。  其实,越是热闹的时候,越需要对现象背后的本质进行思考。如果只把眼

  最近的共享办公空间领域可谓热闹非凡,氪空间的广告铺天盖地,优客工场则近日在并购市场上再度出手,以3亿元的价格并购了workingdom,后者是在上海等华东地区共享办公空间领域,是一直非常重要的力量。这次并购,使得优客工场的布局,更为均衡。

  其实,越是热闹的时候,越需要对现象背后的本质进行思考。如果只把眼光定在如今共享办公空间频繁的与资本互动的层面,就很难正确理解这个新兴行业的发展趋势和真正的内在逻辑,而错误的判断越多,对这个新兴行业的发展,也就越不利。

  脱开共享办公在世界范围内的创始者wework因何而生不谈,仅就中国主流的共享办公空间而言,尽管被赋予了各种时尚的外衣,但如果用更简单的方式进行理解,共享办公空间实际上首先是一项资产管理业务,共享办公空间的运营商,对委托其的不动产资产进行经营和运营,其间,通过自身的专业水平和运营能力,获取用户,提取收入,最终实现不动产资产的增值。

  在对中国国内的不少共享办公空间进行调研时,不少市场上一些较为主流的共享办公空间,笔者发现,都会有一个很有意思的现象,即在不少具体的共享办公空间项目中,共享办公租金水平持平于甚至高过不少同地段区位的写字楼的租金,这是非常值得思考的一点。

  我们回想一下大概不到3年前,共享办公空间作为一个业态,在中国开始出现时,其出现的必要性在于更低廉的租金,如今,更低廉的租金已经不是共享办公空间的必要性,而市场对其接受程度,并未因这一变化而变化,甚至接受度更高,用户更多,这说明了什么问题?

  一方面,我们不能无视创业者本身的变化。经过这两年大众创业、万众创新的培育,经过淘汰、筛选,大量创业企业进入到更新的企业发展阶段,支付能力、资金实力更强。不过,这只是大背景。更重要的是另一方面,即共享办公空间的服务,在不动产资产的基础上,附带了增值,创业者使用的共享办公空间,不再只是支付切碎的级差地租,而是也开始愿意为增值服务支付对价。这才是共享办公空间租价上涨,而市场需求不减的真正内因所在。

  我们再来看待增值服务。在笔者看来,这种增值服务可以抽象成两大类,一类是围绕硬件的管理服务;另一类,则是围绕创业者需求搭建的服务。前者直接作用于不动产,并通过对硬件的使用,传导至用户,体验为便利性的提升、环境的改善等;后者则更加直接地作用用户即创业者本身,为他们的业务发展提供更多机会、机遇与服务,并依靠这种服务产生对价。

  因此,共享办公空间这种业态,在生生不息地发展了两年多时间之后,其价值构成,已经不再是简单的“级差地租”,总结一下,这是一种是“两重价值创造”,第一重,是把一般的资产改造为适合创业者办公使用的业态,并提供管理服务,这可以看做是基础设施;第二重,通过基础设施服务获取用户后,围绕创业者的发展需求提供专业性的服务,这可以看做是价值兑现。

  抛开宏观经济局势、资产市场价格等要素单独来看,我们必须看到,第一重价值创造是有上限的,他的价值创造,不会超出同业平均水平;而第二重价值创造理论上是没有上限的,围绕创业者的业务需求构建专业性、有实效的服务体系,其价值创造的路径是多元化的。

  因此,共享办公空间进一步深化价值创造的点,将不再在于简单的资产管理,而是在于为创新者提供和其成长、业务发展有关的服务。在这种情况下,围绕创新者的一个生态体系的构建,就将成为竞争力所在。

  一个行业和一个物种,其区别在于有没有自我进化、自我革新的能力设计,而往往只有在一个必要性的生态系统中,才能够实现这种自我进化与自我革新。物理反应与化学反应的本质区别在于,物理反应只改变物质的形态,而化学反应则产生新物质。这个道理,移植到共享办公领域,就能看清题,什么样的企业和什么样的创新项目在一起,往往决定最终能够进化和革新出什么新的物种。

  穿透以上逻辑,我们就可以看出,共享办公空间的创造价值能够走得多远,实际上源于在第二重价值创造——生态搭建上,能够走得多远,走得多好。

  笔者曾专门到共享办公空间调研,其中优客工场的生态搭建上较为全面。在引入多元化投资机构的同时,优客工场倡导消费升级、推动新旧动能转换,完成了自身生态圈体系的搭建,初步形成了以共享办公空间为核心,由38家企业构成的生态社群。通过创新生态社群的构建,逐渐达成了平台赋能的效用。

  资料显示,优客工场的投资布局涉及FA平台、人力资源、文化传媒、共享办公空间、国际共享医疗平台、互联网+体育旅游、知识产权保护、智能硬件、金融服务、创业加速教育和空间设计等领域,累计投资金额近1亿元人民币。

  穿透热闹的并购、资本投资新闻,我们应该看到,共享办公空间作为资产管理的本质,更应该读懂其独特的“两重价值创造”的过程,不管是观察者、看客,还是行业从业者,懂得“两重价值创造”的逻辑接续与赋能到来的对价支付,才能从更实际的业务层面,真正理解共享办公空间的真正价值链条所在。

 
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