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业绩会直击 | 绿城服务:并购不适合公司发展

   时间:2018-08-30 18:32:38     浏览:54    评论:0    
核心提示:  观点地产网 8月27日上午,绿城服务集团有限公司的中期投资者业绩会上,在一直使用的绿色背景板前面,一字排开的有绿城服务副主席杨掌法、执行董事兼行政总裁吴志华、首席运营官金科丽、园区服务总经理董沛文、财务管理中心总经理辛蓉。  与此同时,在摆了100多个位置的会场中,依然有若干投资者没有位子落座。对此,

  观点地产网 8月27日上午,绿城服务集团有限公司的中期投资者业绩会上,在一直使用的绿色背景板前面,一字排开的有绿城服务副主席杨掌法、执行董事兼行政总裁吴志华、首席运营官金科丽、园区服务总经理董沛文、财务管理中心总经理辛蓉。

  与此同时,在摆了100多个位置的会场中,依然有若干投资者没有位子落座。对此,在开始业绩回顾之前,绿城服务集团有限公司执行董事兼行政总裁吴志华就笑言,虽然公司是做服务的,但是这次会议却没服务好,没有给大家提供足够的位子,为此他还专门鞠了个躬以表歉意。

  或许“座无虚席”这个细节,也多少反映了投资界对于绿城服务的关注和认可。绿城服务和许多同行不同的一点,可能就是一直强调的聚焦高端项目策略,在杨掌法看来,这是绿城一向坚持开发高端项目的“基因”所决定的。

  但与之形成反差的是,绿城服务“希望物业服务板块的毛利率并不是很高”。

  “完全靠内生增长”

  物业服务行业备受投资者关注虽然已不是一两年的事了,但不可否认的是,这个行业依然还在“野蛮扩张”阶段,扩规模是不少品牌企业的首要任务,绿城服务则表示,收并购并不适合自身的发展,内生型增长才是“核心动力”。

  作为本场业绩会的主要发言者,吴志华咬字十分有力。他说:“我们一直以来都是以内生增长为主要发展动力,扩大基础市场的份额,所以基本上今年上半年,我们没有做物业服务企业的收购,完全是靠内生增长在进行成长。”

  杨掌法则道出这种有别于同行做法的原因:“我们绿城,从我们的基因,从我们的站位来看,我们觉得股权并购对于整个公司发展并不相符合。”

  诚然,任何个体之间的磨合都是需要时间和成本。

  他指出,物业行业属于劳动密集型行业,内生型的发展,从合同签订到持续提供服务会有一个时间,对员工的培养、对客户需求的研究会有一个过程,直接并购过来以后,队伍的融合以及真正提供去服务将花更多时间。

  杨掌法直言,从目前来看,还没看到有哪些企业收购了以后,它的发展、它的品质、它的利润率更高了,或者被收购的单位发展得更好了。

  当然,对于绿城服务而言,完全不涉及收购也是不现实的,吴志华显然希望投资者看到的是“有情怀”的绿城服务:“另外一方面,我们会做一些服务能力上的收购,我们的收购并不是为了扩大规模,更多的是为了增加我们能力。”

  据介绍,通过内生增长,绿城服务目前在管面积同比增长28%,比百强企业快将近1倍,物业服务费还能持续上升,单价也在上升。

  吴志华指出,绿城服务目前在管面积1.51亿平方米,比去年同期增长28.3%,拥有储备面积1.6亿平方米,比去年同期增长19.2%,储备面积继续高于在管面积。

  “公司目前已经覆盖了全国20个省、直辖市,134个城市,所以我们整体的全国业务布局已经基本完成。”吴介绍道。

  数据还显示,2018年上半年,绿城服务实现了29.27亿元营业收入,同比增长32.9%;毛利实现5.51亿元,同比增长34.3%。

  其中,物业服务板块实现20.15亿元营业收入,占整体收入68.8%,占整体毛利的43.6%;园区服务板块实现5.12亿元营业收入,占整体收入17.5%,占毛利28%;咨询服务板块实现4亿元营业收入,占整体收入13.7%,占毛利的28.4%。

  “控制30%增速”

  之所以不用收并购方式扩大规模,杨掌法说是和绿城的“基因”有关,这个基因指的或是对于“高端”项目的执着。

  诚然,自宋卫平掌舵时,绿城对于产品质量的“执念”,有不少故事还在行业内流传。

  “我们绝对不会参加恶性竞争,绝对不会为了盲目扩张规模,而去承接一些中低端的项目,我们定位仍旧在中高端。”为此,绿城服务在增长的同时也在退出一些不那么优质的项目。

  据杨掌法介绍,绿城服务在不同阶段承接业务的物业标准也不一样。

  “我们早期的时候是从杭州走向整个浙江省发展,现在走向全国,尤其最近三年以来,我们不断进行区域聚焦,聚焦到一二线城市,所以我们会将三四线城市以及一些规模相对比较小、物业服务费相对比较低的一些项目,让本地的一些中小企业承接。”

  “总体来讲,这些项目他们比我们更有优势,因为我们一直聚焦于高端市场。这些项目,可能是合同到期以后退出的,但是我们在退出的项目当中,大概有一半的项目继续提供服务,采用咨询和联盟的模式为中小企业提供服务,在这方面我们也是开创了新的服务领域。”

  吴志华则解释,这是上半年在管物业净增加面积少于去年同期的原因:“为什么净增加的面积会低于去年同期?主要是我们增加了退出面积,去年同期退出是200多万方,今年上半年退出了521万方,新增的面积里面200万方是来自于去年在天津收购的一个项目公司,在天津这家公司退出了200多万方的面积。”

  有意思的是,在同行攻城略地增加规模的同时,绿城服务却是有意将发展速度控制在30%左右。吴氏说:“绿城服务根据公司整体品质的能力,预估我们物业服务发展速度在30%是一个恰当的点。”

  他认为,物业服务再怎么样最后还是需要通过人去传递服务的价值,所以认为人才的增长速度跟整体业务增长30%是一个比较好的水平线:“在超过30%的时候,我们会加速退出一些不优质的项目来保持整体服务能力的稳定,所以我们今年加大了整体项目的退出。”

  虽然在加速退出“不优质”项目,但杨掌法对于绿城服务的发展模式非常认可:“最近15年当中,除了原来绿城中国开发的6000万平方米项目以外,我们通过内生型的市场化拓展,向第三方市场拓展了2.5亿平方米,若排除了股权并购、购买之外,这15年当中没有一家企业是我们的一半,1.25亿平方米,我们现在总的合同面积是3.1亿平方米。”

  另一个耐人寻味的是,吴志华称,希望物业服务板块的毛利率并不是很高,因为物业服务涉及到千家万户,群众的眼睛是雪亮的,最能感知到物业公司赚了多少钱,感知到整体服务价值的变化。

  “去年我们完成了6800万方的整体市场拓展额,今年目标值也是6800万方左右。如果在市场上去购买的话,按照目前的价格,可能要花15个亿、20个亿去购买,所以我们宁愿在物业服务上面保持一个比较低的毛利率,来营造一种非常好的性价比,从而让我们获得非常强的内生增长能力。”

  绿城服务的中期业绩数据显示,毛利率为18.8%,较2017年同期的18.6%高出0.2%。

 
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