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评论:国外PE行走中国房市不能随心所欲

   时间:2018-06-18 20:14:21     浏览:193210    评论:0    
核心提示:摘要:  黑石将同香港一公司合作开发大连某商业项目的消息在国内掀起大波,关注房市的敏感人士惊呼黑石等国外PE已来中国“抄底”楼市。但专家认为,中国楼市走向不明,国外PE此行的目的并非“抄底”,而是一贯的稳健投资。国外PE的进驻事实上能够创新被投资对象的管理方式,带给中国PE诸多学习经验。
摘要:  黑石将同香港一公司合作开发大连某商业项目的消息在国内掀起大波,关注房市的敏感人士惊呼黑石等国外PE已来中国“抄底”楼市。但专家认为,中国楼市走向不明,国外PE此行的目的并非“抄底”,而是一贯的稳健投资。国外PE的进驻事实上能够创新被投资对象的管理方式,带给中国PE诸多学习经验。然而,近年来政府高层颁布的诸多政策,显然束缚了国外PE的手脚。国外PE...

  黑石将同香港一公司合作开发大连某商业项目的消息在国内掀起大波,关注房市的敏感人士惊呼黑石等国外PE已来中国“抄底”楼市。但专家认为,中国楼市走向不明,国外PE此行的目的并非“抄底”,而是一贯的稳健投资。国外PE的进驻事实上能够创新被投资对象的管理方式,带给中国PE诸多学习经验。然而,近年来政府高层颁布的诸多政策,显然束缚了国外PE的手脚。国外PE明天的发展如何,还有待观察。

  在全球性的私人股权基金投资热潮中,新兴的中国市场是全球向往的“狩猎地”。

  8月23日,全球最大的私人股权基金投资巨头黑石集团将“同香港大型地产商鹰君集团达成协议,将向鹰君集团提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地,来建造豪华酒店和高档公寓”的消息经由英国《金融时报》传来。

  事实上,金融时报的报道并未公开消息来源以及涉及金额,且黑石和鹰君至今未对此作出回应。然而,鹰君集团2010年中期报告显示,该集团本身拥有这个大连项目50%的股份,而剩余的50%则由另一独立第三者持有。

  PE俗称私人股权投资基金,是指基金发起人通过私募形式对私有企业,即非上市企业进行的权益性投资,在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制,即通过上市、并购或管理层回购等方式,出售持股获利。此次黑石集团的投资轨迹也正好描述了PE运作的规律:黑石以战略投资者的身份进入鹰君的管理,在从大连项目中获利之后可逐渐退出。

  “抄底论”不成立

  事实上,国外PE进军中国房地产市场并非新鲜事。

  《法治周末》记者了解到,黑石集团同其他企业合作开发大连项目并非其首次进军中国高端房地产市场。早在2008年10月,黑石便以9.5亿元的总价获得上海长寿商业广场95%股权,这可以称之为黑石对中国首个房地产项目的投资。而在今年7月,黑石集团接手美国银行旗下亚洲房地产基金的管理工作,这笔总额达26.5亿美元的资金按计划将全部用于亚洲房地产业务的投资。

  此外,包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均曾以不同形式进入国内房地产业。

  从国家统计局网站公布的全国房地产市场运行情况的数据可以看到,1月至7月,在房地产企业吸收外资的数据是302亿元,自6月以来也实现连续两月同比增长。

  然而,尽管今年上半年吸收外资进入房地产增长幅度比较大,但是“外商投资房地产在全国房地产投资中所占比重不到4%”。从商务部外资司司长刘亚军的话中可以看到,外资在中国房产市场并不存在兴风作浪的迹象。

  据了解,黑石集团等国际巨头走的是多元化道路,通过多元化的经营,黑石集团在金融海啸后的两年仍有不错的表现,房地产投资只是他们审慎判断市场形势、结合自身的投资策略所作的投资之一。

  安邦集团高级分析师贺军分析,黑石集团在内的很多国际PE在选择投资中国房市时,选择的几乎都是高档商务地产,而非普通的居住性房产,“主要是高端住宅有相对稳定的市场群体,市场波动性较小,风险也相对较低。黑石集团的这笔投资称得上是比较有道理的”。中国作为亚太区最庞大的市场,在黑石集团的全球资产组合中理应占有一席之地。

  贺军的观察是,国外PE的决定未见得一定比国内资本高明,他们也难说有什么不可告人的阴谋,“外资抄底中国楼市"的说法,似乎难经简单推敲。

  “目前楼市还处在严厉的调控中,房价下一步的走势并不明朗,难道国外PE能看出楼市要见底?"北京律师杜慧力也向《法治周末》记者直言,作为大名鼎鼎的国际PE,黑石集团的一举一动都引人注目。不过,随着世界市场开放度的提高,面对来来往往的国外PE,“我们或许应持有一颗平常心”。

  国外PE经验值得借鉴

  “国外PE投资一家企业持有股权的时间段一般是3年至5年,这决定了PE不可能走投行IPO那样拿下企业项目、卷钱走人的路子。”美国道富集团旗下的投资管理部门道富环球投资管理公司亚洲有限公司投资总监申立文博士告诉《法治周末》记者。

  曾经,申立文忧心“很多企业中有一个不好的现象,就是很多董事会像个绅士俱乐部那样一团和气,改变‘你好我好大家好’的现状非常难”。如今,他很欣慰于国外PE的进驻能促进实现“用手投票”。

  “中国或印度这样的新兴市场为国外PE提供了大量的机会,这对他们很有吸引力。”北京律师戴冠春说。作为PE专业律师,他能真切感受到国内有成千上万的公司也需要这些发展资金。

  国外PE种类繁多,除了行业投资外,国外PE在提供过桥资本、投资于上市公司股权等方面也非常活跃。而国际PE在中国的投资也不乏成功的例子。

  一个著名的项目是,2002年年底,摩根士丹利、香港鼎晖、英国英联三家公司一次性向蒙牛投资2600多万美元,共持有蒙牛乳业约32%的股份。2003年第四季度,这三家国际投资机构再次向蒙牛增资扩股3500万美元。随着2004年6月10日蒙牛在香港成功上市,蒙牛一跃成为国内乳业巨头,总市值接近300亿元,三家投资人也赚得盘满钵满。

  长期观察PE发展的国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌曾这样评价:“我们应该向国外PE学习,学习他们的运作模式,学习他们的操作规程。

  这些话是说给正处于发展过程中的中国PE的。

  具体来说,中国的PE机构,应该用全球的眼光,向国外PE学习如何选择中国的行业和具体企业,学习如何在做好投资的同时也做好企业内部的机构调整和资产重组。

  事实上,国际PE也是一个历史很短的行业,世界上恐怕还没有超过40年历史的私人股权募集公司。

  法律对国外PE有限制

  国外PE在投资某国企业之前,要考虑两个因素,一是该国是否有一个好的投资环境、有没有预期较好的公司;二是该国的法律和政策环境如何。

  “第二点非常重要,因为将决定国外PE采取什么模式去投资、决定国外PE是否会因违法而丧失利益。”一直关注中国投资市场的申立文对《法治周末》记者说,中国的某些领域如高科技、服务业等,一直有一个较好的投资环境,也有很多好的公司,但是,法律方面的限制一度让国外PE不知所措。

  讨论最为激烈的条文之一是国务院142号文。

  该文第3条规定:外商投资企业资本金结汇所得人民币资金,应当在政府审批部门批准的经营范围内使用,除另有规定外,结汇所得人民币资金不得用于境内股权投资。

  业界对此的解读是,通过严格监管结汇程序和对结汇资金的使用,国外基金的进入和运作空间受到直接限制。

  据了解,此前,很多国外PE如鼎晖、IDG等在中国的操作模式是首先设立外商投资企业,然后将巨额注册资金结汇为人民币,再进行股权投资,这种模式只需要在设立外商投资企业时由有关部门审批即可。

  “而142号文第三条意味着,外资想转换成人民币基金的路被堵死,国外PE在投资一个企业之前得报批一次。”申立文说,其主要的目的是打击外资来中国套利,鼓励外商投资企业专注于做实业。这起到杜绝外资热钱以设立外商投资企业的形式入境,借机豪赌人民币升值或收购、兼并国内企业的作用。

  事实上,国外PE面临的法律管制早已有之,在142号文之前,10号文、106号文也对国外PE的投资行为作出了控制。

  “现在国外PE在中国投资的大环境不如2007年前好了,因为2007年后,一系列政策文件的出台卡了PE很多业务,比如禁止国企以’红筹模式’到境外上市,而这导致业内对国外PE的离岸投资今后是不是还能长期运作持怀疑和观望的态度,国外PE的业务受到很大影响。”戴冠春说,最近3年,他做的代理国外PE业务减少很多,手头有好几个项目,都卡在了商务部审批那一关。

  像道富环球投资管理公司一样,很多国外PE都已在中国国内设立办公室,但2007年后,尚没有一家外资PE获批在国内设立外商投资公司,而国外PE是否能够直接以人民币作为基础货币投资,政策上至今没有明确态度。

  在杜慧力看来,货币政策风险是国外PE面临的另一个政策性风险。“黑石投资大连高档商业住宅项目,应当说也有看好人民币升值的预期。但是,货币利率受各种因素影响,最易变幻不定,若人民币升值预期下降,则这些国外PE可能会出现拆借资金困难等严重问题”。

  然而,正如夏斌说的那样,金融对外开放是必由之路,而在金融诸业中,国外PE属于全局性意义比较大的行业,其开放路虽要谨慎,但不应遥遥无期。


 
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