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千亿元销售后的万科:规模与数字不是主题

   时间:2012-08-30 00:00:00     浏览:787822    评论:0    
核心提示:摘要:  万科企业股份有限公司的千亿元销售规模,正在成为常态化。  8月7日,万科公布了上半年业绩,期内实现销售面积602.5万平方米,销售金额625.4亿元。截至6月底,万科已售未结资源规模达到1392万平方米,对应合同金额达到1464亿元,全年的业绩已经提前锁定。   “只要市场环境不发生太大的不利变化,全年销售
摘要:  万科企业股份有限公司的千亿元销售规模,正在成为常态化。   8月7日,万科公布了上半年业绩,期内实现销售面积602.5万平方米,销售金额625.4亿元。截至6月底,万科已售未结资源规模达到1392万平方米,对应合同金额达到1464亿元,全年的业绩已经提前锁定。     “只要市场环境不发生太大的不利变化,全年销售额超...

  万科企业股份有限公司的千亿元销售规模,正在成为常态化。

  8月7日,万科公布了上半年业绩,期内实现销售面积602.5万平方米,销售金额625.4亿元。截至6月底,万科已售未结资源规模达到1392万平方米,对应合同金额达到1464亿元,全年的业绩已经提前锁定。

 

  “只要市场环境不发生太大的不利变化,全年销售额超越去年是大概率事件。”万科董事会秘书谭华杰在业绩会上表示。这意味着,万科将会再次刷新自身的销售额纪录。

  但千亿元之后的万科,规模与数字已不再是主题。万科需要“有质量”的增长:虽然销售规模快速增长,但净利润的增长相对滞后;虽然实现了1000亿元销售规模,但净利润突破100亿元的目标仍旧没有完成。

  另一方面,万科遭遇的各类“质量门”事件,让人看到,千亿元规模后的万科,质量问题也随之集中爆发。万科董事长王石甚至毫不讳言,万科可能会为了质量沦为老二老三。

  此外,一直坚持住宅专一化的万科,正在发生着微妙的变化—今年5月,收购香港上市公司南联地产,被外界视为万科在为其发展商业物业搭建平台,其“专一化”正在向“多元化”转移。但万科一直不愿意承认这一点,认为这只是对国际化的一个尝试。

  如今,摆在郁亮面前的新难题是:万科在急速扩张中,应该如何去解决规模、质量与效益之间的矛盾,让三者通过精细化管理重新达到一个新的平衡,让万科实现“有质量”的增长。

  “快跑”牺牲了效益

  王石曾经这样说道,狼和兔子两者,固然狼更有攻击性。但只要跑得快,兔子就可以生存。

  “快跑”仍旧是万科在地产调控持续之下所选择的生存方式。数据显示,2012年上半年,万科实现营业收入307.2亿元,净利润37.3亿元,同比分别增长53.7%和25.1%。

  万科董事会秘书谭华杰表示,上半年公司推盘量不大,明显低于去年同期,全年新推盘资源主要集中在下半年特别是在第四季度,9月份之后预计推盘会有明显增加。只要市场环境不发生太大的不利变化,全年销售额超越去年的1215亿元是大概率事件。

  中投证券预测,万科下半年新推盘或将超上半年50%,预计全年销售额增长10%-20%。按此推算,万科2012年全年销售金额有望达到1300亿-1450亿元。

  尽管,万科保持了“快”的速度,却也牺牲了有“质量效益”的增长。以价换量的销售策略,使得万科的毛利率进一步下滑。

  万科上半年的房地产业务结算均价为11456元/平方米,同比下降17.4%;房地产业务毛利率为26.5%,相比2010、2011年上半年的28.95%、32.1%的毛利率,有所下滑。

  “均价下降是结构上的问题,去年同期,上海、深圳、北京这些地方卖得多一点,而今年不是这样。另外,这两三年来,普通住宅价格一直维持在比较高的位置,所以在价格上有一些调整。”郁亮这样解释。

  除产品的结构影响外,万科执行副总裁王文金补充指出,万科产品精装修比例提高、劳动力成本上升、销售价格波动等对毛利率下滑也造成一定影响。

  尽管万科的销售规模一直居行业的首位,但实现规模效益却一直是万科的短板。如果与高毛利润的中海地产相比较,这种弱势则更为凸显。

  8月10日,中海地产发布的半年报显示,期内实现销售额651.5亿港元,同比增长高达25%,其中净利润83.8亿港元,同比增长17.7%。此外,中海上半年的毛利率为48.38%。中海上半年的净利润总额,已经接近万科的两倍。

  中金公司在其研报中也指出,今年上半年,万科存货减价销售导致该部分项目毛利率偏低。预计万科未来的毛利率还将有进一步下降的趋势。

  不过郁亮认为:“万科的盈利能力,还有进一步提升的空间。

  王石出言警示危机

  事实上,在行业调整过程中,万科的规模优势正在被追赶。正是看到这一点,2011年,郁亮提出,万科要从“规模速度型”向“质量效益型”转变。

  可显然,万科正在经历着转型的阵痛。今年以来频频发生的产品质量问题,使得外界开始对万科内控机制是否有存在缺失提出疑问。

  从年初被牵涉进供应商安信地板的“毒地板门”事件,到深圳万科第五园六期精装修房的“纸板门”、“金色领域质量门”。以及近期发生的重庆万科的锦程一期项目使用“淘汰”木地板等,万科业主维权事件层出不穷。

  从行业层面上看,房地产调控下,大小房企的“主旋律”之一就是“节流”:严控行政成本、营销成本、建造成本和人工成本。这也就意味着,房企会在产品品质和质量、配置上作出牺牲,而对设计单位、建造商、材料供应商等产业链相关企业进行“压榨”。

  万科采取雇主与分包商的模式,因此,开发环节的众多合作伙伴皆分蚀其利润。万科要降低开发成本,必须要对个开发环节供应商“压价”。因此,质量门的集中爆发并非是偶然。

  2012年,万科装修房交付规模将超过8万套。这是行业迄今为止前所未见的装修房交付规模。

  面对各种“质量门”事件的困扰,万科在给媒体的一份针对重庆万科锦程项目的说明邮件中说道:“首先遇到挑战,并面对各种新问题。可以预见,类似的装修质量投诉,在未来一段时间内还会发生。

  针对今年以来万科爆发的各种“质量门”事件,哈佛游学的王石在回国出席5月份万科股东大会时特意表态:“我可以告诉股东们,我的态度非常明确,质不过关,量只是过眼云烟,即使成第一了,也很快就会被后面的拉下去。

  有地产评论人士认为,王石的态度,一方面可以看到他对万科步子迈得过快有担忧;此外,此番狠话看起来更像是对郁亮的一种提醒。

  “大家要做好准备,万科可能会为了质量沦为老二老三。”王石说道,如果质量和规模、速度存在冲突,质量优先于规模、速度。如果只能确保一项,为了质量,万科失去第一也在所不惜。

  跃跃欲试商业地产

  今年万科选择了在香港举行中期业绩推介会,用意明显。5月份,万科以总价约为10.79亿港元收购香港上市公司南联地产79.26%的股权。这一交易被市场视为,万科通过收购南联作为商用物业发展的平台,未来将注入包括商场及写字楼等在内的万科商业物业资产。

  自万科收购南联地产以来,业务是否向“多元化”转移成为关注的话题。对于收购南联,万科一直强调是尝试“国际化”,而极力回避“多元化”的提法。

  “万科目前没有具体的计划,注入资产计划也没有。”郁亮在业绩推介会上旧话重提,希望把南联地产作为万科国际化的试验平台,借南联作为万科走出海外第一步。同时,郁亮再次强调,万科的国际化,同样是出于为客户提供更好的服务考虑。

  熟悉万科的人都清楚一点,即王石对万科“多元化”一直持强烈反对的态度。“以前如果有人游说把万科业务多元化,我会回应‘我死了以后才好想’。但现在想法有变,就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”王石今年初接受媒体采访时再次强调自己的态度。

  尽管“专注”住宅业务,是王石和郁亮的一个共同的默契。但在这个前提之下,郁亮却一直试图在给万科“做加法”。

  1000亿元的新目标、每年超过60%的增长靠并购、产品线迅速延伸,到如今试水国际化,这些新举措都带有郁亮快速而凌厉的印记。

  此外,万科还不断被问到这样一个问题:既开始是配套做商业地产,又涉足养老地产领域,如今又在试水国际化,万科的“专一”是不是正在向“多元化”发展?尤其是在收购南联之后,这种猜测更加甚嚣尘上。

  与王石强烈反对的态度不同,郁亮对商业地产领域一直是跃跃欲试的。一方面是随着城市规划的调整,在新出让土地中,非住宅部分的面积占比上升。纯住宅地块供应已经越来越少,除了配合住宅业务做商业地产,万科似乎没有其他更好的选择。近期,万科在上海、宁波、青岛、西安等多个城市拿下的地块,大多为商住地块。

  另一方面,尤其是在大多数房企都选择多元化战略来寻求增长,通过增加持有型物业如商业地产来平衡住宅业务的放缓。对于万科而言,这是一个很难抵挡的诱惑。

  尽管万科坚持认为,公司仍然专注以普通住宅为主的国内房地产市场,万科的项目中商业、写字楼、酒店等商用面积占公司规划中和在建项目面积的比例不到10%。可以看出,在未来一段时间里,万科仍旧会在这种矛盾中前行。


 
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