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解读保利并购中航地产 宋广菊欲令保利成为“中国的黑石”

   时间:2018-06-19 02:04:54     浏览:829083    评论:0    
核心提示:摘要:同一天,保利地产6月成绩单出炉—269.76 亿元销售额,创单月销售金额新高…央企改革,行业整合,这两股暗流正让地产圈风云变幻。21家涉房央企已先后按下了内外部重组按钮。在中海、招商、中粮、五矿、鲁能等先行抛出了一轮轮重组方案之后,这一次的主角,轮到了保利系与中航系。7月7日起,保利地产、中航地产双双停牌
摘要:同一天,保利地产6月成绩单出炉—269.76 亿元销售额,创单月销售金额新高…

央企改革,行业整合,这两股暗流正让地产圈风云变幻。

21家涉房央企已先后按下了内外部重组按钮。在中海、招商、中粮、五矿、鲁能等先行抛出了一轮轮重组方案之后,这一次的主角,轮到了保利系与中航系。

7月7日起,保利地产、中航地产双双停牌。在停牌前一晚的公告中,这两家公司已透露,“大家长”中国保利集团与中国航空工业集团正在探讨房地产开发业务收购事宜。

保利地产掌舵手宋广菊,对这轮兼并购大风潮有着通盘考虑。今年5月,宋广菊在保利地产2015年度股东大会上有过表态,“要为‘十三五’期间兼并、收购做好充分准备”。

不久之前,保利地产刚刚完成90亿元定增融资,这被视作为并购做资金准备。不仅是要接盘其他央企的“退房”资产,宋广菊的目光所到之处,还包括全国或区域规模性房企。去年起,保利地产在收购上置地产时已有过尝试。

一度以“勇猛”著称的保利地产,在两年蛰伏后,正在恢复本色。今年上半年,保利地产取得了史上最好半年业绩,并在往2000亿元规模冲刺。

成长性、爆发力,始终是衡量一家公司优秀与否的重要标尺。接踵而来的新梦想如何缔造?如何及时找到发展新引擎?都是摆在宋广菊等一众保利地产管理层面前的严峻考验。

宋广菊切入了一个方向,她想让保利地产做“中国的黑石”。今年以来,这家披着央企铠甲的房企先后完成了在房地产基金、小额融资、资产管理、参股券商等金融领域的布局卡位,进军金融行业的意图十分明显。

下一步,怎么走?大戏还在后头。

整合大风再起

截至发稿,保利系与中航系这笔收购的具体方案仍未公布。

时代周报记者多方采访的观点与猜想,几乎指向了同一路径—保利地产或将作为收购主体,重组中航系旗下地产业务。

从资产规模和行业地位等角度,中航地产与保利地产并非一个量级,不可同日而语。可查资料显示,1994年上市至今,中航地产并未在房地产长河中有过话语权,在央企房企兄弟单位中也处于规模弱势地位。

目前,房企央企序列中,保利地产、中海地产正往2000亿级别冲刺;招商蛇口、华润地产等处于五六百亿元中等规模;中粮地产、华侨城等只有百亿级规模;其他包括中航地产在内的尚不能跻身百强榜。

去年全年,中航地产销售额只有49亿元,销售面积59.6万平方米,这仅仅相当于保利地产旗下一个城市公司的销售水平。保利地产吃下中航系地产的设想也由此而来。

据时代周报记者了解,截至2015年,保利地产旗下北京、上海、广州、佛山等4个城市年销售已过100亿元,成都、南京、武汉、合肥、东莞等5个城市年销售已过50亿元。

“公司管理从过去的扁平化转向三级管控体系,目的之一是加强部分重点城市的市场占有率,”保利地产相关人士告诉时代周报记者,他们正将武汉、南京、郑州等城市培育成新百亿城市,而50亿级别城市将扩容到10个。

截至2016年3月31日,中航地产的总资产为239.78亿元,共有15个地产项目在开发,总规划建筑面积681.51万平方米,待开发建筑面积仅145.75万平方米,且绝大多数位于三四线城市。仅从这部分数据观察,其对保利地产扩大资产规模的助益或相当有限。

但中航工业的地产版图远比这个庞大。除了上市平台中航地产外,中航工业旗下还有中航国际瑞赛、中航万科、中航里城、天虹商场等地产平台。这些资产会否进入重组名单,在日后是否会进入保利地产资产包,还等着揭秘。

这个敏感时刻,保利系内部保利地产和保利置业的整合进度,也再度成为行业焦点。

这对站在同一起跑线上的兄弟—在过去20年间,保利地产和保利置业共同组成了保利系的千亿地产帝国,但同业竞争难题下的整合势在必行。据时代周报记者了解,去年,保利集团北京总部牵头进行两者整合的研究和方案制定。

这是一道无例可循的整合难题。由于涉及A股和H股两地资本市场,整合方式和解决代价的操作复杂性,就成了关键。

“再造一个保利”

同一天,保利地产6月成绩单出炉—269.76 亿元销售额,创单月销售金额新高,这几乎是一家中型房企的全年销量。

保利地产也因此凭借1106.25亿元的销售额,首次在半年节点跨越千亿门槛。自2012年跻身千亿军团之后,保利地产提出要“再造一个千亿保利”,即追逐2000亿元,时间节点一度设定在2020年。

在眼下加速奔跑姿态下,保利地产有望在今年就加入2000亿军团,足足提前了4年时间。克而瑞研究中心分析称,今年冲破2000亿元是大概率事件。

该机构日前发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜中,保利地产销售额位列TOP5,紧随万科、恒大、碧桂园、绿地之后。

如何寻找新利润增长点,是保利地产管理层近年都在探索的方向。

“一定时期内,房地产行业仍具有广阔的空间。”宋广菊称,保利地产会坚持房地产主业不动摇,但会结合主业进行适当的产业延伸。

据时代周报记者了解,“十三五”期间,保利地产的销售收入将冲刺3000亿元规模。

“粮草先行”是亘古原理。中国指数研究院数据显示,2015年,保利地产用于土地增持的总金额高达570.83亿元,新增土地47宗,拿地总金额仅次于华润置地。而今年以来,保利地产在土地市场上依然抢眼,在厦门、合肥、上海等楼市火爆的城市连番夺得主要地块。

除了公开招拍挂,保利地产在并购与旧改两条路上已越行越远。克而瑞数据显示,截至2016年4月,保利地产收购项目占比已达53%。而在存量土地挖掘上,保利地产去年有超过100亿元旧改项目结转收入,毛利率达48%。保利地产旧改平台保利城投,仅在广州就有超过1万亩旧改土地。

此外,“十二五”期间,保利地产有意培育的多元化业务,要在新阶段逐渐做大。

据时代周报记者了解,今年,是保利地产商业版图扩张元年,含购物中心、酒店、社区商业三类业态,包括保利MALL、保利广场、时光里、若比邻、比邻洗衣、N+酒店、Artel雅途等7大品牌。在这期间,公司要实现经营管理商业物业面积超1000万平方米。

保利地产签下的“十三五”军令状还包括,分拆物业上市,并管理物业面积超3亿平方米;建立100家以上养老机构,并管理床位超过2万张;海外销售200亿-300亿元,进入澳大利亚和英国后,开拓北美市场;基金管理规模达1000亿元等。

金融全牌照打造

这当中,金融业务将是保利地产“十三五”的重点工作。据时代周报记者了解,他们将在基金、金融牌照及资本运作上下大力气。

事实上,多年以前,保利地产已开始将金融作为赢利点及多元业务支撑进行布局。第一步,起于房地产私募基金信保基金。

据时代周报记者了解,以信保基金为契机,保利地产开启了私募基金及股权投资业务的发展。为培育基金,其主要投资对象为保利地产自身业务。数据显示,信保基金依然是国内最大的地产私募,截至2015年底,其规模已达413亿元。

在过去许多年,信保基金助力保利地产规模壮大,而上述413亿元,又将是保利地产开疆扩土的“弹药”。“随着业务并表,信保基金1亿多元利润的体现,以及未来扩展投资对象、独立运作等,还是值得期待,”克而瑞分析师房玲称。

保利资本,被看成是保利地产发力房地产金融的第二步。2015年12月,保利地产、保利投资与中金公司在珠海共同成立了这一资本运作平台。与信保基金不同,保利资本投资范围更广,涉及海内外地产、优质的商业资产及其他股权投资。

6个月后,保利资本进行了首笔跨界投资,以不超过25亿元投资了滴滴出行。在国内房地产领域,青睐于移动打车平台的大有人在。在保利资本之前,万科、海航集团以及龙湖创始人吴亚军都已经先吃了“螃蟹”,只不过,他们选择的是滴滴出行最大的竞争对手“中国优步”。

保利资本法人代表兼总经理吴海晖曾透露,其股权投资将聚焦大消费、教育、医疗、物流、产业园运营等项目。

保利地产在下一盘金融大棋,他们的野心远不止于此,正试图对标KKR、黑石等,朝专业金融机构的方向靠拢。

5月股东大会上,宋广菊还称,保利地产要“做中国的黑石”—“国家政策渐渐明朗,我们‘十三五’期间在地产金融板块会有更大动作。”

话音刚落。今年6月,保利地产子公司保利物业与广东粤财投资等6家发起人共同设立粤港证券,保利拟出资3.5亿元认购3.5亿股,占粤港证券10%股权。就在两周前,保利地产还增发引入70亿元险资,包括泰康人寿和珠江人寿纷纷入股。

截至目前,保利地产已初步形成金融闭环,并以信保基金、保利资本、养老基金等模块并驾齐驱发展。

接下来,保利地产的目标是搭建金控平台,完成金融牌照的布局。事实上,千亿阵营中,绿地、恒大、万达等都在积极获取金融全牌照,希望变身为“地产金融航母”。


 
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