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王翔:“VR+泛房地产”投资研究报告

   时间:2016-07-13 00:00:00     浏览:147152    评论:0    
核心提示:摘要:虚拟现实还远远未达到C端普及的爆发期…1.VR看房是如何兴起的?1.1地产行业痛点明显虚拟现实还远远未达到C端普及的爆发期,现在有一个机会能免费体验这一技术,客观上确实会促进一部分人前来体验虚拟样板间的新奇,为现在地产的销售在媒体关注、看房量和营销造势上带来一定程度的提升。流量的增长能对销售业绩带来多大
摘要:虚拟现实还远远未达到C端普及的爆发期…

1.VR看房是如何兴起的?

1.1

地产行业痛点明显

虚拟现实还远远未达到C端普及的爆发期,现在有一个机会能免费体验这一技术,客观上确实会促进一部分人前来体验虚拟样板间的新奇,为现在地产的销售在媒体关注、看房量和营销造势上带来一定程度的提升。流量的增长能对销售业绩带来多大的提升还不太明显,但是“泛地产”行业对VR的需求绝不仅仅是增加流量和营销。

地产行业是一个重资产的行业,VR技术在时间、空间、资金、人力等多个方面降低了地产开发的成本,解决了真是存在的痛点。

① 时间成本

时间成本是地产商一个核心需求,降低时间成本就是能缩短资金周转的周期。地产开发商仅IRR这一项就达到18%,因此同样的房地、同样的地皮,销售周期和回款周期的时间会导致明显的利息的差别。下面来说说VR是怎么降低时间成本的:

样板间的施工周期,样板间从设计、材料、施工、软装、验收等等这些环节全部完成需要接近6个月的时间;北方城市还面临着每年冬天至少有三个月的时间无法推进工程进度的情况。

销售周期与进度,在样板间没有搭设完成前的半年,整个销售部门的工作非常有限,能做的仅仅是广告、传单等一些暖场活动。

VR技术来搭设样板间,一个样板时间不到一周,有助有销售部门的工作提前开展,让客户更早的了解户型,提升预售效率,加快回款周期。

② 资金成本

目前地产样板房搭建的成本大约在7000—10000/平米,VR样板房的搭建的成本大约是一套,5w—10w,

500/平米,成本只有不到十分之一。同时在沙盘上的制作费用也可以直接减掉。当然现在VR还没有完全取代样板房,往往是两者相结合的方式。

VR对于地产不仅是样板间成本的降低,更重要的是使所有的户型都得到的展示的机会,全面的提升销售情况;以往的情况得到样板房展示的户型买的最快,没有样板房的户型卖的慢。

③ 空间成本

VR改变的地产商对于空间利用的情况,这种空间重构主要解决了以下三个问题:

售楼中心的展示入口,由于售楼中心的建造成本,现在开发商往往是在一个城区的建造一个统一的售楼处。VR出现改变的这一现状,不仅降低了成本,还在售楼中心增多多个展示入口,不同户型间、住宅和商品房之间、不同小区间甚至可以产生矩阵式营销的效果。

大大增加看房流量,由于减少了沙盘布置的空间,以往只能在车站、商场发发传单的地产销售,现在有了一个绝佳的机会来利用VR制造噱头吸引关注,增加获客能力和展示渠道。

异地看房。

这里的第一个痛点是一线城市新开发的楼盘往往在郊区,来回上百公里看房是正常现象,VR样板房可以大大减少这一情况的出现。

另一个痛点就现在异地购房、海外置业的兴起,旅游城市的房产也成了中产们资产配置的一个选项。VR样板房可以在一定程度上提升购房者的决策效率。

1.2

VR技术恰好到了满足需求的节点

尽管绝大多数人都在说VR技术还远远没有达到令人满意的阶段。比如无法解决眩晕感,且沉浸感不足,硬件的技术指标不达标,主要是屏幕分辨率、屏幕刷新率、延迟控制和视场角度等等。

笔者也是同意这个看法的,无论是从VR本身的固有特点来看,还是人体机能对现有技术水平的适应性来看,这个领域的关键技术还远未突破,这些导致VR设备不可能长时间的占用人的时间,从而应用层面的成熟期就更加遥远了。

① VR技术在地产或者是家装领域用来展示作为流量入口,恰好不需要长时间,避开了技术上的短板;除此以外,由于不用考虑叙事方式,内容制作和拍摄都不用考虑到交互和场景的连接,相比于VR影视来说,门槛也大大的降低。相比于VR影视,VR地产不用考虑采用第几人称的叙事方式、不用担心导演摄像该如何藏身、不用管声音该从上下左右哪里传过来、不需操心感官刺激的节奏和分寸,更不用花心思多个平行的故事同时进行,交互连接。也不用费尽心里解决VR游戏类的大量用户同时在线互动所导致的服务器大规模数据通信。

由于VR看房在场景上非常精准,技术上更容易实现,从需求跳转到供给,尽管门槛不算低,但现阶段足以攻克。

② 回顾PC和手游的兴起过程,游戏厅和网吧起到了一个很好的过渡和培育市场的作用,而VR看房作为一个展示性质的入口,也是技术普及的一个必要阶段。一方面B端有这个付费的痛点,另一方面群众有为这种营销来消费的意愿,天时地利人和都具备了,泛房地产自然成了承载VR兴起的第一个明确的市场热点。

以上是对这个市场兴起原因的分析,但是买房是一个周期性极强并且重决策的行为,想要通过VR来切实推动和刺激地产业显然是不切实际的。目前主要是为以二线城市为主的地产开发商在降低成本的同时提供一个营销热点,并且在一定程度上降低购房者的决策成本。

2.“VR+泛房地产”市场现状

2.1

整体市场规模

“VR+泛房地产”的整体市场规模有多大呢?我们大致把可以切入的市场分为三个看房、家装、软装这三个部分,而其中VR样板房的市场热度最高,有一部分玩家是期望通过从看房来切入到后续的家装和软装市场,且不论这个打法是不是一个最准确的入口,但是家装的市场规模和容量还是值得这些VR的玩家们去想象一下的。

仅看房市场就至少百亿

全国房地产10万亿规模计,虚拟样板房也是一个百亿规模的市场,从现在的情况看,没有一个行业老大的企业出现。

2.2

各路玩家的入场

由于还没有一个行业标杆性的企业出现,现在市场热度和竞争程度也已经不断提升。不完全统计,在新房样板间这片领域,除无忧我房和指挥家VR外,还有思为、美房云客、美谷科技、华燕、乐居、光辉城市、V视点等玩家;切入家装市场的玩家也有DreamMaster、美屋365、豪斯VR等等。

开发制作的门槛

由于VR是沉浸式场景的全方位体验,并且对于显卡的要求较高,即使是目前市场上性能最好的英伟达GTX 980 显卡,想要呈现更逼真的动态效果,加入更丰富的人景互动,也是捉襟见肘。这时在现有的成本与技术条件下,如何尽可能的优化画质,降低眩晕,减少卡顿,提高交互的水平……这些都是一个优秀公司所要建立的最基本的优势。

例如,主要的开发方式有两种:视频全景拍摄与游戏引擎Unreal或Unity开发。

游戏引擎Unreal能做出与现实所差无几的真实效果,且画面更为精致,交互更为丰富。但缺点也很明显,难度大,上手慢,国内的团队比较紧缺。

视频拍摄较为容易,成本也低,主要由全景设备拍摄完成,种种的限制直接导致画面分辨率低,出现变形,晕眩感较强。

模式化与提升效率

VR看房是一个传统行业+前沿技术的垂直领域,因此,除了技术与研发,还涉及大量的线下与开发商、与渠道打交道的工作,千头万绪,纷繁复杂。面对开发商这类强势的甲方,地产这类链条长且繁琐的行业,以及现有市场上的竞争热度,还得懂得如何以最快地方式进行标准化的协作。如何在内总制作、采集标准化,服务上标准化,这些都是VR房产类的创业公司在打法上的一个重要评判标准。

① 资料收集与处理的标准,减少在收集所缺的资料时,在营销、设计、工程等不同部门间的时间消耗。

② 后期设备的维护、体验流程等需要一套标准化来提升效率。

③ 与开发商这类强势甲方,面对交付、款项等一系列流程环节如何高效顺利的完成,是业务迅速扩展的关键。

尽快将业务模式化,提高效率,也是从市场竞争中跑出的关键,尤其是在武汉、合肥、福州等这类地产行业有一定热度的二三线城市里迅速扩张。

3.市场趋势

随着VR内容类的玩家越来越多,地产这个垂直细分领域的竞争也逐渐升级,那整个行业会发展成什么样呢?

3.1

会出现一个“小米式”的搅局企业来降低全行业得到成本

目前玩家越来越多的一个原因是行业超过300%的利润率,甚至在内容制作收费以外,还可以通过设备接入收费,有内容制作能力的公司可以很快在市场中获得利润;如此市场现状和VR展示对于地产商良好的效果有着直接的原因,但是在市场充分竞争之后还能保证如此高的利润率么?这是每一个投资人心中的问题,在没有核心壁垒的情况下,现在市场上大多如的玩家就只是一个内容开发者来抢占第一波VR的宏利罢了。

伴随着市场中供需关系的逐渐改变,有很大可能会出现一个搅局公司来降低成本大范围占领市场,结束这种“春秋战国”现状。所以无论是从样板房切入,还是从家装设计切入、或者是设计师建模切入等等,在进入市场后是否可以高效模式化的复制,建立相应的引擎或是平台,是保证企业自身竞争优势的前提,甚至有机会成为那个搅局者。

3.2

C2B是“VR+泛房地产”拓展的空间

无论是横向,还是纵向,新的模式正在不断刷新。前文提到对于房地产开发商这种强势的甲方,如何避免仅仅成为一个内容开发者,是每一个企业需要在模式发展上进行思考的。

在内容制作的基础上,沉淀出有价值的东西来构建商业模式,从室内样板间、到室外景物的搭建,VR看房开始突破室内的限制,可以根据自己的偏好对房屋结构进行调整,也可以对于室内装修、家居等进行偏好设定。而这些将从两个方面大大颠覆现有的模式。

① 家装的前置,作为B端的流量入口

任何个性化的定制,在VR里都可以轻易实现。让装修来的更早,从设计风格、精装修的品牌、样式,都可以提前到了在样板房中展示,尽管现在还只是一些边缘业务。

② 提高设计的效率和精准度

VR样板间可以很快做出来设计原型。这个时候,通过客户对于虚拟样板间的体验,开发商或是家装公司,可以很容易收集到反馈,并及时更改室内设计。

③ 数据的积累与分析

客户的行为都可以被数字化,成为后期数据分析的原材料。如何建模分析,为后续的家装、设计、智能家居等等来创造价值

4.投资判断

4.1 利于沉淀价值打造商业模式,对整合能力有较高的要求

换句话说是否在内容制作的基础是具备核心生态的能力,这是一个考量指标。往往可以沉淀下来的价值可以是流量入口和数据这两种;合理的商业模式有机会将VR作为一个平台级的入口,样板房、精装修、软装、智能家居等都有集成在平台上的可能性,对资源的把控和整合很大程度上决定了发展的前景。

面对强势的开发商,是否有能力博得话语权来建立自己的平台模式

对于家装、设计等B端用户是否可以创造价值来产生粘性

4.2 对商业模式要求更高

样板房,家装设计,软装家居这三件事看似有机会集成,其实每一个环节间都有着很大的割裂感。比如样板房或许可以成为家装设计的流量入口,展示设计风格,为后续的墙纸、吊顶、地板来引流,但是再想切入软装就很难了,家居的购买也是一个重决策的过程,和家装的消费场景也很难整合。

消费场景的装换以及房地产与装修领域繁琐的产业链都是平台难以集成的原因,商业模式能在强势的地产商面前获得多少发展空间也是一个不确定因素。

4.3 从营销部门的辅助到竞争对手的转变

现在内容VR的的切入点不一,有的是样板房、有的是家装设计,但本质上的角色是一个装修或是地产营销的。想要获得长远的发展空间,方式是沉淀数据切入后续的装修市场打造成一个平台级的入口,但是此时面对的竞争对手将会从内容制造变成了土巴兔、房天下这类互联网平台。

所以就是VR切入平台更容易?还原有平台接入VR技术的可行性更高?

综上,“ VR+泛房地产 ”是一个有潜力但又脆弱的市场,地产销售的周期性太强,并且决策过程非常长,仅仅VR来作为销售的辅助手段还是很难推动整体市场增长。市场的良性发展还需要技术、内容生产者的诚信、消费者等多方面推动。


 
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