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规模与目标 龙湖地产2000亿业绩的土储支点

   日期:2018-05-18     浏览:65    评论:0    
核心提示:  观点地产网 近日,财政部发布的2018年4月财政收支情况显示,全国土地出让收入1.8万亿,增长超过40%,创下1987年土地有偿转让以来同期卖地收入最高纪录及最高增幅。  供应火热,不失为房企囤粮的良机,但买地不单是一个靠天吃饭的活儿,还在于众玩家压注市场走向的胆量,以及背后资金实力的较量。  2018年,龙湖地产

  观点地产网 近日,财政部发布的2018年4月财政收支情况显示,全国土地出让收入1.8万亿,增长超过40%,创下1987年土地有偿转让以来同期卖地收入最高纪录及最高增幅。

  供应火热,不失为房企囤粮的良机,但买地不单是一个“靠天吃饭”的活儿,还在于众玩家压注市场走向的胆量,以及背后资金实力的较量。

  2018年,龙湖地产延续着上一年拿地的热情,在前两个月获得了22宗地块。不过,到了3-4月,龙湖的拿地节奏很快放缓了下来,获取7宗地块。1-4月,龙湖拿地总金额369亿。快慢之中,龙湖投资的逻辑是什么?

  在年初业绩会上,龙湖地产管理层曾就拿地节奏回应表示,公司拿地并无紧迫感,而是根据市场形式从容判断,平衡负债率与发展的节奏。

  据观点地产新媒体了解,即便是在2017年加大土地储备获取的情况下,龙湖地产过去几年的净负债率仍然一直维持平稳下降的趋势。

  踩点拿地策略

  2018年1-4月,龙湖地产共获取29宗地块,权益建面470.7万平方米,权益地价369亿元,大部分集中于1-2月份获得。其中,4月获取的权益建面30.8万平方米,权益地价16亿元。

  据年初管理层在活动上透露,龙湖选择在前两月加大投资力度是基于对市场及地价的判断。选择在市场竞争“退烧”之际出手,是龙湖控制土地成本手段之一。

  管理层也称,全年买地份额跟公司增长是匹配的,2017年买地花费740亿元,2018年肯定会略增一点,但不会突跳。

  具体而言,龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局,同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平,目的是提升可售物业的周转率。

  经年初的一番扩张之后,龙湖地产将布局的城市范围由33个扩张至37个,首次进入南昌、南通、郑州及石家庄四个城市。

  对于2018年的布局思路,龙湖地产延续“稳健迅捷” 的投资策略,以应对投资弱市下的波动风险,抓住机会以积极合理价格补仓,并寻求持续的行业收并购机会。

  譬如,今年2月,龙湖底价获取青岛华讯方舟地块。该地块位于城阳区核心,紧邻龙湖热销项目悠山郡,生活及商业配套完善。项目占地面积 14.97 万平方米,总规划建筑面积 26.67 万平方米,权益地价 9.13 亿元,折合楼面价 4279元/平方米。

  3月,龙湖携手亿城地产2.36亿元竞得石家庄山前景观大道地块?。上述地块规划建筑面积15.7万平方米,容积率1.0,规划用地性质为住宅用地。龙湖本次土地亦为底价获取,折合楼面地价约1500元/平方米。

  2018年,龙湖地产销售目标是2000亿,全年安排的货值达到了3000亿,只需完成66.7%的去化率就可以完成目标,接近去年全年的去化情况。

  规模扩张支点

  在年初业绩会上,龙湖地产管理层曾就拿地节奏表态称,龙湖拿地并无紧迫感,而是根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

  据观点地产新媒体统计,在2011年至2015年,龙湖规模稳中有增。2016年及2017年,规模提速明显,分别实现了超过60%及70%的增长。

  2017年提速之时,龙湖地产明显加大了对土地的投入,全年获取超过2000万平方米土地储备,总土地储备升至5458万平方米,权益面积3900万平方米。

  在加快布局之际,龙湖地产并没有明显体现出效率与规模此消彼长的特点。相反的是,龙湖的负债情况仍然处于行业相对健康的水平,稳定在60%以下。

  过去五年,龙湖地产持续保持着年末净负债率持续下降的趋势,2017年末甚至低至47.7%,居港股千亿资产内房企净负债率排行榜第四低。

  据悉,60%的年末净负债率是龙湖在做投资决策时非常重要的一条准绳,并因此形成了态度积极但决策审慎的投资风格。

  今年3月份,龙湖地产管理层曾对媒体表示,公司对资产负债表有着严格的管理与限制,土地投资严格依据负债表的承受程度,公司不会一味通过加杠杆来增加规模,而是要求实现有机增长。

  2018年,在拿地方面,龙湖也将继续保持节奏平衡、不采取激进态度。至于全年购地资金的安排,龙湖此前的回应是“量入为出”。

  审慎原则下减少高风险投资的同时,龙湖低融资成本优势也使其在对项目的投资回报上,拥有更多的腾挪空间。

  近几年,龙湖地产平均融资成本与净负债率的趋势如出一辄,走出了一条稳步下降的折线。

  年报显示,龙湖平均借贷成本由年利率4.92%降至4.5%,在民企中是数一数二的水平,与华润、中海等国企相近。

  得益于对投资节点的把控,龙湖地产2017年末的平均土储成本仅占当期售价的约30%。加上更具优势的融资成本,以及多业态产品的操盘能力与相应的溢价空间,2017年龙湖集团毛利率达到33.9%。

 
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