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长租公寓想要实现盈利,需要跨过这两道坎

   时间:2018-07-13 18:54:49     浏览:27    评论:0    
核心提示:  近几年,长租公寓的火热已经不言而喻。从创业系、酒店系、中介系,到后来“国家队”的崛起,以及信托、银行、互联网巨头的纷纷入局,长租公寓行业的风口之火大有越燃越旺之势。然而,看似风光无限的长租公寓却有一个绕不开的痛,那就是盈利问题。龙湖曾对外明确表示,冠寓三年内不考虑盈利问题。已经试水公寓市场三年有

  近几年,长租公寓的火热已经不言而喻。从创业系、酒店系、中介系,到后来“国家队”的崛起,以及信托、银行、互联网巨头的纷纷入局,长租公寓行业的风口之火大有越燃越旺之势。然而,看似风光无限的长租公寓却有一个绕不开的痛,那就是盈利问题。龙湖曾对外明确表示,冠寓三年内不考虑盈利问题。已经试水公寓市场三年有余的世联行红璞公寓,截至2017年上半年也依旧处于亏损状态。盈利问题已经成为目前公寓主们公认的难题。

   这三种盈利模式,也是公寓发展的三个阶段

  导致长租公寓盈利难问题的根源在于其商业模式,目前公寓企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段,其主要收益来自租金的剪刀差。细水长流的租金收入与扩张期的重资产投入相比,自然是杯水车薪。世联行副总经理袁鸿昌就表示,如果想要财务报表好看,要等到红璞公寓停止扩张的时候。

  关于盈利,小水滴创始人兼CEO冯玉光也曾在《长租公寓已然“黄袍加身”》一文中分析过长租公寓的三种盈利模式,即资源模式:包括土地资源或者房源、金融资本资源、人才资源等。例如早期公寓以较低的成本拿房,赚取可观的租金差收益。品牌模式:以高品质、差异化服务获得品牌溢价。资本模式:即通过REITs和独角兽上市等资本运作实现公寓资产的证券化。

  这其实也是大多数公寓的成长路径:从依托资源优势完成原始积累——到以规模促品牌,实现量到质的飞越——最后以高品质的项目获得资本青睐,实现资产证券化。从资源模式到品牌模式是一道坎,从品牌模式到资本模式又是一道坎。

  从资源模式进阶到品牌模式的公寓不一定都能盈利,但如果停留在资源模式阶段,不将自身资源优势转化成更持久的竞争力,当资源优势消耗殆尽,公寓便也走到了尽头。近两年,不少起步较早的品牌公寓都被列入阵亡名单,部分原因便是满足于行业初期的租金差红利,而当租约到期,原有的资源优势便消失殆尽。

   进阶到品牌模式的公寓,都做好了这件事

  所谓知己知彼,百战不殆。在公寓发展的初期阶段,只有先明确自身定位,将早期资源优势充分利用,转化为更有竞争力的优势,才有可能保持在行业中的领先地位。这一点,自如和魔方都做到了,因此它们分别成为了分散式公寓和集中式公寓的领头羊。

  自如——依托链家大平台,成为分散式公寓之首

  作为分散式公寓当之无愧的老大,自如的托管房源已突破60万间。今年1月,自如更是宣布完成了40亿元A轮融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,华兴新经济基金、融创中国、新希望等机构跟投。

  而自如之所以能够取得如今的成绩,除了自身运营和服务能力外,最大的杀手锏便是链家遍布全国的门店和十多万经纪人。以上海链家为例,每次链家经纪人的季度、月度会议,自如必定出席,宣导自如收房、出房政策,同时辅以相关激励活动,鼓励经纪人积极收房。另外,链家数量庞大的经纪人也是自如的目标客户之一,通过一定比例的员工福利,不但提升了链家经纪人对于自如品牌的认可,更是收获了一大批租客。

  魔方——立足8年运营积累,快速复制扩张

  截至2018年3月,魔方的营业房间达4.7万间,其2018年目标是新开店5-8万间。作为业内起步较早的公司,魔方8年的公寓运营管理经验便是其最大的财富。据业内人士透露,魔方能做到从拿项目到开业仅需3-4个月,所需时间少于万科泊寓的6个月。

  另外,在实际运营中,提高利润的另一种方式在于对成本的控制,魔方通过建立自己的标准化流程,提高运营效率从而节省成本。魔方CEO柳佳表示:“成本分为三大块:租金成本、装修摊销成本、运营成本。将这三块成本控制好了,再把营业收入做高了,利润空间就有了。”

  小水滴——从线下到线上,成功转型综合服务商

  作为同样起步较早的水滴公寓也在较早时期就开始探索资源模式的转化方向,在早期水滴公寓的经营过程中,发现公寓普遍存在帐务不清晰、缺少租客流量、资金需求大等问题。于是小水滴投身公寓SaaS的研发,用互联网技术手段帮助公寓运营者解决这些问题。

  到近两年,“国家队”的崛起带来了行业格局的深刻变革,如何为国资国企、开发商提供企业化的SaaS管理软件、智能硬件配套、线下专业托管、定位咨询等一系列配套服务成为行业的一大主流需求。于是,小水滴进一步明确了自身的定位——长租公寓综合服务商,因为小水滴既懂公寓运营,又懂国资国企开发商,同时还拥有业内领先的公寓管理系统。目前,小水滴已与中建集团、新松江集团、淀山湖集团、西部集团等国资国企建立了深度合作。水滴管家注册用户超过3万家公寓公司,上传房源150多万间。

   进阶到资本模式,公寓最需要的是什么?

  资产证券化是盘活企业存量资产,将“资产池”转变为“资金池”,实现公寓重资产变轻的最佳方案。然而,国内资产证券化起步较晚,与国外有较大差距。截至2017年,美国数百个REITs产品中,住宅类共有20个。根据美国房地产投资信托协会数据显示,住宅型REITs的年内回报率维持在8.10%的水平,而专注公寓类的细分市场则表现更优。可见,国内的公寓资产证券化还有很长的路要走。

  但欣慰的是,过去一年,新派、保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、恒大等公寓ABS产品的相继落地,今年4月25日两部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,6月1日,保监会又发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,这无疑给了从业者们极大的鼓舞。那么,公寓想要实现资产证券化,最需要的是什么呢?

  专业化

  在两部联合印发的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中,曾三次提到了专业化,可见国家更支持鼓励专业化的住房租赁企业开展资产证券化。从ABS的角度说,这也在情理之中。唯有专业化、机构化的公司,才具有更高效地资产管理能力和可复制性更强的成熟运营模式。从而为项目的持续稳定运营和规模化扩张提供保障,确保广大投资者的收益,促进行业的健康发展。

  而这也是站在住房租赁资产证券化第一梯队的“国家队”所亟缺的。对于实力雄厚的国资国企开发商而言,虽然其在长租公寓前期的开发建设方面足够专业,但在《通知》特别关注的运营管理方面尚属新手。自如CEO熊林曾表示,中国长租公寓行业将步入深水区,唯有专业分工、高效协作才能共赢。对于“国家队”而言,与专业公寓运营机构合作,采取“我开发,你运营”的模式,无疑是迅速补足运营短板的良方。

  在公寓运营管理领域,堪称专业的非较早起步的品牌公寓莫属。这些企业不但累积了丰富的运营和管理经验,而且IT能力强,在多年的实践中摸索出了一套软硬件相结合的智能化公寓管理系统,可以快速提高公寓的运营质量和管理效率。同时,这也为公寓运营的数字化奠定了基础。

  数字化

  近些年,得益于中央政府大力扶持科创产业发展,云计算、大数据等多项技术的发展为上层SaaS营造了良好的物理环境和应用基础。面对万亿级长租市场的B端,国内SaaS系统行业得以紧随公寓行业、借势资本力量驶入快车道。小水滴也正是得益于赶上移动互联大潮,投身SaaS才得以顺利转型。公寓SaaS可以提供前期销售、房源管理、合同签约、工单管理、账务管理等服务,能有效提高管理运营效率、减少人力成本的投入。相比分散式公寓,“国家队”旗下的集中式公寓更适合整体托管、集体化运营。

  引入第三方公寓SaaS系统,可以让企业快速弥补运营管理层面的人力问题,并支持其在重资产运营模式下快速扩张;随着公寓数量规模化,还能够享受到SaaS系统运作带来的边际管理成本递减,降低从拿房到出房的存货周期速度,进而获取更多的利润;同时,通过系统呈现的报表数据,公寓企业可以更好地理解租客群体的生活习惯和消费需求,为新公寓产品和其他盈利性业务的开发提供支持。此外,在资产证券化进程的评估阶段和信息披露阶段,公寓SaaS的大数据提取功能还可以为评估机构和项目主体提供非常有价值的参考数据。

  产品多元化

  长租公寓的规模效应不仅体现在房源数量,更体现在庞大的租客群体上。所以公寓的运营,不但要管好人、管好房,还要管好客。对于这些年轻的租客们来说,他们除了有居住需求外,还有办公、娱乐、健身、餐饮、社交等方面的需求,公寓主可以通过自主经营、联合经营或者外包等形式,将其他生活服务引入社区,形成公寓+保洁、公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+社群等多元化D2D服务模式,这不仅可以丰富营业收入来源,对于提升居住体验,增加用户粘性等也都大有裨益。对于开发商而言,这个庞大的群体中,还存在大量潜在的购房者,通过增加粘性可以促进租售联动,让更多租客成为未来的业主。

  此外,了解客户的生活习惯、消费习惯,对于公寓不断自我更新迭代也会是非常重要的参考信息。当年,诺基亚CEO约玛·奥利拉的那一句“我们并没有做错什么,但不知为什么,我们输了。”让无数人落泪,也成为很多企业的前车之鉴。在高速发展的信息时代,唯有时刻保持危机感,主动寻求变革和创新,才能跟上时代的步伐。长租公寓作为一种产品,也只有为满足客户需求而不断自我迭代,才能不被行业所淘汰。

 
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